Nous avons accompagné des clients du monde entier dans leur investissement immobilier à Bali, avec des budgets, des objectifs et des profils de risque très variés.
Un même schéma se répète sans cesse.
Certaines des erreurs les plus coûteuses commises par les investisseurs lorsqu’ils achètent un bien à Bali ne sont pas forcément d’ordre juridique. Avec un accompagnement professionnel adapté, le volet juridique peut être géré avec rigueur. Bon nombre des problèmes que nous constatons naissent en réalité bien plus tôt, dès la stratégie d’investissement elle-même.
Comme notre équipe continue de suivre de nombreux biens après l’achat, dans le cadre de la gestion de villas à Bali, nous voyons aussi comment ces décisions d’investissement initiales se comportent dans la durée.
Voici cinq erreurs fréquentes en matière d’investissement immobilier à Bali que les investisseurs devraient, selon nous, bien comprendre avant d’acheter.
Erreur n° 1 : acheter là où l’effet de mode vous pousse
Chaque année, un secteur semble devenir le nouvel endroit où investir à Bali.
Quelques programmes sont lancés, les réseaux sociaux s’emballent, les contenus immobiliers se multiplient, et soudain les investisseurs ne s’intéressent plus qu’aux deux ou trois mêmes quartiers.
Mais un emplacement à la mode n’est pas automatiquement synonyme de bon investissement immobilier à Bali.
Une demande qui croît rapidement attire souvent une offre qui croît tout aussi vite. Lorsque les promoteurs y répondent en construisant des villas similaires pour la même clientèle, un grand nombre de nouveaux biens peut arriver sur le marché en un temps relativement court.
Il peut en résulter une concurrence accrue entre les villas, une pression sur les prix à la nuitée et une baisse du taux d’occupation.
C’est pourquoi notre équipe ne se contente pas de savoir si un secteur est populaire aujourd’hui.
Pour identifier les meilleurs secteurs où investir dans l’immobilier à Bali, nous examinons les fondamentaux à long terme : accessibilité, infrastructures, projets environnants, demande touristique, offre disponible, concurrence future et type de voyageurs ou de résidents que le secteur attire.
La vraie question n’est pas :
Ce secteur est-il populaire en ce moment ?
Mais plutôt :
Ce bien et cet emplacement constitueront-ils encore un investissement pertinent dans cinq ou dix ans ?
Erreur n° 2 : considérer un rendement de 15 % comme la norme à Bali
L’une des attentes les plus tenaces concernant le retour sur investissement (ROI) immobilier à Bali veut que les investisseurs puissent compter sur un rendement annuel d’environ 15 %.
Certains biens peuvent effectivement générer de solides rendements. Cela ne signifie pas pour autant que toutes les villas afficheront les mêmes performances.
Le rendement réel dépend d’une combinaison de facteurs, notamment :
- L’emplacement et la demande locale
- La concurrence directe
- La conception et le positionnement du bien
- La qualité de la gestion de la villa
- Le prix moyen à la nuitée et le taux d’occupation
- Les frais d’entretien et d’exploitation
- Les commissions des plateformes de réservation
- Les impôts et autres frais liés à la propriété
C’est là que les investisseurs doivent distinguer le ROI projeté du rendement net réel.
Une présentation commerciale peut afficher une prévision de revenus séduisante, mais le chiffre qui compte est celui qui reste une fois déduits les frais de gestion, l’entretien, la vacance locative, les charges d’exploitation, les commissions des plateformes et les impôts applicables.
Lorsqu’elle évalue un investissement dans une villa à Bali, notre équipe s’appuie sur des hypothèses d’exploitation réalistes plutôt que sur le scénario le plus optimiste.
Un bon investissement doit rester pertinent même avec des chiffres prudents.
Erreur n° 3 : croire qu’un bien à Bali sera facile à revendre avec une plus-value
Une autre stratégie que nous rencontrons de plus en plus souvent consiste à acheter un bien dans l’intention de le revendre assez rapidement pour réaliser une plus-value.
Un bien peut-il prendre de la valeur ? Oui.
Mais cette valorisation ne doit pas être considérée d’emblée comme un bénéfice garanti.
Vendre un bien à Bali peut impliquer des commissions d’agence, des impôts, des frais juridiques, une question de timing sur le marché et la difficulté de trouver le bon acquéreur.
Un autre facteur important doit être bien compris des investisseurs : une grande partie du marché immobilier balinais fonctionne en leasehold (bail emphytéotique).
Pour un bien en leasehold à Bali, la durée restante du bail est déterminante.
Une villa dont le bail court encore sur 23 ans ne sera pas forcément valorisée de la même manière qu’un bien équivalent disposant de 28 ans restants. À mesure que la durée du bail diminue, les conditions de revente peuvent évoluer, en particulier si la prolongation du bail est difficile ou coûteuse.
C’est pourquoi notre approche est simple :
Achetez un bien parce qu’il est pertinent de le posséder.
Une éventuelle plus-value peut renforcer l’intérêt de l’investissement, mais elle ne doit pas constituer à elle seule tout le business plan.
Erreur n° 4 : choisir le projet avant de se renseigner sur le promoteur
Des rendus architecturaux de grande qualité peuvent rendre presque n’importe quel projet sur plan impressionnant.
Livrer le bien fini au niveau promis est une tout autre affaire.
Avant d’envisager un bien sur plan à Bali, notre équipe examine attentivement le promoteur à l’origine du projet.
Que vérifier avant d’acheter auprès d’un promoteur immobilier à Bali ?
Les références
Qu’a réellement livré le promoteur ? Ses précédents projets correspondaient-ils à ce qui avait été promis au départ ?
Les permis de construire
Le projet dispose-t-il des autorisations et permis de construire requis, notamment au regard des exigences PBG (permis de construire) et SLF (certificat de conformité) à Bali ?
La conformité réglementaire
Le projet est-il développé conformément à la réglementation en vigueur et à l’affectation autorisée du terrain ?
Les garanties de construction
Quelle protection ou garantie est prévue une fois la construction achevée ?
Les acheteurs précédents
Quelle a été l’expérience des investisseurs précédents ? Certains acheteurs sont-ils revenus investir dans un autre projet ?
L’historique de livraison
Les précédents programmes ont-ils été livrés dans les délais et selon les spécifications prévus ?
Ces questions en disent souvent bien plus sur un investissement qu’une brochure ou un rendu architectural.
Lorsque vous envisagez d’investir dans une villa sur plan à Bali, la qualité et les références du promoteur doivent faire partie de la décision d’investissement dès le départ.
Le design compte, mais la capacité à le livrer réellement compte davantage.
Erreur n° 5 : acheter avant d’avoir défini votre objectif d’investissement
C’est peut-être l’erreur la plus importante, car elle peut influencer toutes les autres.
Avant même de consulter des annonces, nous cherchons d’abord à comprendre pourquoi une personne souhaite acheter un bien à Bali.
Le bien est-il destiné à être :
Une résidence secondaire ?
Un investissement purement locatif ?
Une future résidence principale ?
Un actif patrimonial à long terme ?
Une combinaison d’usage personnel et de revenus locatifs ?
La réponse devrait orienter presque toutes les décisions qui suivent.
Votre objectif détermine l’emplacement choisi, le type et la taille du bien, votre budget, le mode de gestion, la stratégie locative envisagée et même la durée pendant laquelle il serait judicieux de conserver le bien.
Par exemple, une villa conçue principalement pour la location saisonnière de courte durée peut nécessiter un emplacement et une stratégie d’exploitation très différents de ceux d’un bien destiné à un usage résidentiel de long terme.
Il n’existe pas d’investissement immobilier idéal à Bali qui conviendrait à tous les investisseurs.
Il existe un bien adapté à un objectif, un budget, un horizon de placement et une tolérance au risque donnés.
C’est pourquoi notre équipe préfère définir l’objectif d’investissement avant de recommander le moindre bien.
Notre approche de l’investissement immobilier à Bali
Aucune de ces erreurs n’est inhabituelle.
C’est d’ailleurs précisément pour cela qu’elles peuvent coûter cher. Chaque décision peut sembler raisonnable au départ, surtout lorsque le marché évolue rapidement.
Notre approche consiste à prendre le temps nécessaire pour examiner les fondamentaux avant toute décision d’investissement.
Nous définissons d’abord l’objectif.
Nous évaluons l’emplacement au-delà de l’effet de mode du moment.
Nous estimons des rendements immobiliers réalistes à Bali plutôt que de nous fier uniquement aux projections.
Nous examinons le promoteur et ses références.
Nous prenons en compte à la fois la performance locative et le positionnement du bien sur le marché à long terme.
Et surtout, notre accompagnement ne s’arrête pas forcément à la conclusion de la transaction.
Comme notre équipe continue de travailler sur les biens après l’achat, nous voyons comment les décisions prises lors de l’acquisition se traduisent ensuite en performances d’exploitation réelles.
Pour toute personne qui envisage d’investir dans l’immobilier à Bali, cette vision à long terme est essentielle.
L’objectif n’est pas simplement de trouver un bien qui semble être un bon investissement aujourd’hui.
C’est d’en trouver un qui reste pertinent bien après l’achat.
