Bali est une destination de rêve pour beaucoup, avec ses plages magnifiques, ses paysages luxuriants et sa culture vibrante. Il n’est donc pas surprenant que de nombreux étrangers souhaitent investir dans l’immobilier sur cette île magnifique. Cependant, acheter une propriété à Bali en tant qu’étranger implique de naviguer dans un paysage juridique complexe. Ce guide vous aidera à comprendre comment vous pouvez posséder une propriété à Bali grâce à la création d’un PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing), une société à responsabilité limitée d’investissement étranger, qui est la clé pour débloquer la propriété pour les non-Indonésiens.
Pourquoi Choisir un PT PMA pour la Propriété ?
Pour les étrangers, l’achat direct de terres en pleine propriété en Indonésie est interdit. Cependant, en créant un PT PMA, vous pouvez légalement acquérir une propriété à Bali sous un titre de “Droit de Construire” (Hak Guna Bangunan ou HGB) ou de “Droit d’Utilisation” (Hak Pakai ou HP).
Droits Fonciers Clés pour les Étrangers :
- Hak Pakai (Droit d’Utilisation) : Permet aux étrangers d’utiliser des terres à des fins spécifiques pendant une durée allant jusqu’à 25 ans, prolongeable de 20 ans supplémentaires.
- Hak Sewa (Droit de Location) : Permet de louer une propriété pour une durée allant jusqu’à 25 ans, avec des extensions possibles.
- Hak Guna Bangunan (Droit de Construire) : Accorde le droit de construire et de posséder des bâtiments sur des terres pendant une durée allant jusqu’à 30 ans, prolongeable de 20 ans.
Ces titres vous permettent de bénéficier de droits de propriété à long terme, similaires à la pleine propriété, avec des termes qui peuvent s’étendre jusqu’à 80 ans ou plus. Voici comment cela fonctionne :
Caractéristiques Clés du PT PMA :
- Droits de Propriété : Contrairement à la location, qui limite la propriété à une période définie, un PT PMA vous permet de posséder une propriété de manière plus sécurisée via des titres HGB ou HP. Peut être détenu à 100 % par des étrangers ou en joint-venture avec des partenaires indonésiens.
- Durée Étendue : Les titres HGB offrent une période initiale de 30 ans, prolongeable de 20 ans supplémentaires, avec la possibilité de renouvellements ultérieurs, en faisant un investissement à long terme.
- Flexibilité : Les propriétés détenues par un PT PMA peuvent être utilisées à des fins résidentielles, commerciales ou d’investissement, offrant ainsi une plus grande flexibilité aux investisseurs étrangers.
Points Clés à Connaître sur le PT PMA :
- Cadre Juridique : Le PT PMA est réglementé par la loi numéro 25 de 2007 sur l’investissement en capital et d’autres lois et règlements pertinents.
- Propriété : Le PT PMA peut être établi avec jusqu’à 100 % de propriété étrangère, en fonction du secteur d’activité. Certains secteurs ont des restrictions sur les pourcentages de propriété étrangère.
- Capital Minimum : L’exigence typique de capital minimum est de 10 milliards IDR (environ 700 000 USD), dont au moins 25 % de ce montant doit être libéré.
- Structure : Un PT PMA doit avoir au moins deux actionnaires, un PDG (directeur) et un commissaire.
- Permis et Licences : Les PT PMA doivent obtenir divers permis et licences, y compris une licence d’exploitation de l’Agence de Coordination des Investissements (BKPM).
- Objectif : Les PT PMA peuvent s’engager dans une large gamme d’activités commerciales, y compris la fabrication, le commerce et les services, sous réserve de la Liste Négative des Investissements (DNI) qui précise les secteurs avec des limitations de propriété étrangère.
Création d’un PT PMA : Étapes Clés et Considérations
Créer un PT PMA implique plusieurs étapes cruciales, que nous résumerons à la fin de cet article. Cependant, en raison des complexités impliquées, il est fortement recommandé de contacter une agence immobilière de confiance à Bali pour obtenir des conseils complets et un soutien personnalisé tout au long du processus :
Mise en Place de l’Entité Juridique :
- Enregistrement auprès du BKPM : La première étape consiste à enregistrer votre PT PMA auprès de l’Agence de Coordination des Investissements (BKPM) en Indonésie. Vous devrez respecter les exigences minimales en matière de capital, qui comprennent généralement un plan d’investissement total d’environ 700 000 USD et un capital libéré de 250 000 USD.
- Conformité : Assurez-vous que votre PT PMA est conforme à toutes les lois indonésiennes, y compris les réglementations sur la propriété étrangère et les lois de zonage.
Comprendre les Titres HGB et HP :
- HGB (Droit de Construire) : Ce titre permet à votre PT PMA de construire et d’exploiter des bâtiments sur la propriété pendant une durée allant jusqu’à 80 ans, ce qui en fait l’alternative la plus proche à la pleine propriété.
- HP (Droit d’Utilisation) : Ce titre est généralement utilisé pour les propriétés résidentielles et peut être renouvelé pour des périodes supplémentaires, garantissant une propriété à long terme.
Engager des Professionnels Juridiques et Immobiliers :
- Notaires et Conseillers Juridiques : Travaillez avec un notaire et des experts juridiques pour vous assurer que tous les documents sont correctement préparés et soumis. Le processus de création d’un PT PMA et d’acquisition de biens par ce biais peut être complexe, il est donc essentiel de bénéficier d’une orientation professionnelle.
Planification Stratégique et Financière :
- Stratégie d’Investissement : Planifiez votre investissement avec soin, en tenant compte de l’emplacement, du type de propriété et des tendances du marché. Le marché immobilier de Bali offre des opportunités diversifiées tant dans les secteurs résidentiels que commerciaux.
- Planification Financière : En plus de l’investissement initial, prévoyez un budget pour les coûts continus, y compris les taxes, l’entretien et les frais de renouvellement pour vos titres HGB ou HP.
Permis et Licences :
- Licences Commerciales : Obtenez les licences commerciales nécessaires, y compris une licence de principe (Izin Prinsip) et une licence d’exploitation (Izin Usaha), qui sont requises pour exploiter votre PT PMA en Indonésie.
Banque et Opérations :
- Ouvrir un Compte Bancaire : Créez un compte bancaire d’entreprise en Indonésie pour gérer les finances de votre PT PMA, y compris les transactions immobilières et les coûts opérationnels.
Conformité Continue et Gestion :
- Renouvellements et Rapports : Suivez les dates de renouvellement de vos titres HGB ou HP et assurez-vous de respecter toutes les exigences de déclaration pour maintenir votre propriété.
Avantages de la Propriété via un PT PMA
Posséder une propriété par l’intermédiaire d’un PT PMA offre plusieurs avantages :
- Sécurité et Flexibilité : Les titres HGB et HP offrent des droits de propriété sécurisés et à long terme, qui peuvent être renouvelés et transférés, offrant ainsi une flexibilité pour la planification future.
- Protection Juridique : Les structures de propriété PT PMA offrent une meilleure sécurité juridique pour les investisseurs étrangers par rapport à d’autres options telles que la location.
- Potentiel d’Investissement : Le marché immobilier florissant de Bali, stimulé par le tourisme et le développement des infrastructures, offre un potentiel de croissance significatif pour les propriétés détenues par l’intermédiaire d’un PT PMA.
Défis et Considérations
Bien que la création d’un PT PMA offre une voie viable pour la propriété à Bali, elle présente également des défis :
- Investissement Minimum : Les PT PMA doivent avoir un investissement minimum de 10 milliards IDR (environ 700 000 USD).
- Complexité : Le processus de création et de gestion d’un PT PMA peut être complexe et chronophage.
- Conformité Continue : Des rapports réguliers et le respect des réglementations commerciales indonésiennes sont requis.
- Implications Fiscales : Comprendre et gérer les obligations fiscales d’un PT PMA est crucial.
Conclusion : Le PT PMA Est-Il le Bon Choix pour Vous ?
Créer un PT PMA est une manière intelligente pour les étrangers de posséder une propriété à Bali, offrant une propriété sécurisée, à long terme et un potentiel d’investissement. Cependant, cela nécessite une planification minutieuse, une expertise juridique et une compréhension claire des réglementations indonésiennes.En suivant les étapes décrites dans ce guide et en travaillant avec des professionnels expérimentés, vous pouvez naviguer dans le processus en douceur et réussir votre investissement immobilier à Bali.
Que vous cherchiez à acheter une villa, à développer une station balnéaire ou à investir dans l’immobilier commercial, un PT PMA vous offre la flexibilité et la sécurité nécessaires pour atteindre vos objectifs. Avec la bonne approche, votre rêve de posséder une propriété à Bali peut devenir réalité.