Investir dans l’immobilier s’est constamment révélé être rentable, et l’Indonésie ne fait pas exception. En raison de son économie en expansion et de son taux croissant d’urbanisation, le marché immobilier indonésien offre un large éventail d’opportunités d’investissement. Un résumé détaillé de l’investissement immobilier en Indonésie sera donné dans cet article, ainsi que des informations sur les meilleurs endroits pour investir, le paysage juridique et fiscal. Ces dernières années, le marché immobilier indonésien a connu une croissance significative.
Aperçu Du Marché Immobilier En Indonésie
Le marché immobilier indonésien devrait atteindre 64,78 milliards de dollars en 2024, avec un TCAC (taux de croissance annuel composé) prévu de 5,82 % jusqu’en 2029. Le secteur résidentiel prospère, stimulé par une classe moyenne croissante, des incitations gouvernementales et une demande de maisons individuelles. Les espaces de bureaux de haute qualité et les centres commerciaux devraient également rester solides. Bien que la concurrence dans les entrepôts puisse augmenter, les perspectives globales sont positives.
Dans l’ensemble, le marché immobilier indonésien en 2024 semble être sur la voie d’une croissance modérée, notamment avec l’arrivée d’un nouveau président. C’est pourquoi nous allons plonger dans cet article sur le marché immobilier indonésien pour vous fournir des conseils, des réglementations et des prix afin de vous informer.
Les facteurs influençant les prix de l’immobilier en Indonésie
Tout comme dans d’autres pays du monde, les facteurs influençant les prix de l’immobilier en Indonésie suivent les mêmes tendances/théories, à savoir :
- Caractéristiques de la propriété : Les qualités physiques telles que la taille, le nombre d’étages et l’âge de la propriété jouent un rôle, tout comme le concept ou le design de la propriété.
- Emplacement : La proximité avec des zones désirables telles que les centres-villes, les quartiers d’affaires ou les bonnes écoles impacte significativement les prix. L’infrastructure, telle que l’accès aux transports en commun et aux commodités essentielles, joue également un rôle crucial. Même dans un emplacement favorable, des facteurs comme le niveau sonore ou les vues panoramiques peuvent influencer les prix de l’immobilier.
- Conditions du marché : Les facteurs macroéconomiques tels que la croissance du PIB, les taux d’intérêt et l’inflation jouent des rôles cruciaux dans la détermination des prix. Les politiques gouvernementales telles que les réductions d’impôts ou les investissements dans l’infrastructure ont également un impact sur les prix. Les dynamiques de l’offre et de la demande dans une zone spécifique influent également sur la détermination des prix. De plus, les préférences des acheteurs pour le prestige ou des styles de vie spécifiques peuvent également affecter les prix au sein de certains segments.
Dans cet article, nous mettrons davantage l’accent sur les conditions du marché, en particulier dans les grandes villes telles que Jakarta, Bali et Lombok.
L’achat de biens immobiliers en Indonésie par un étranger
En tant que membre du groupe des pays du G20 et devenant l’un des pays en développement majeurs du monde, l’Indonésie présente des valeurs intéressantes aux yeux des investisseurs étrangers. Cela s’applique également à l’investissement immobilier en Indonésie pour les étrangers.
Pour les étrangers, l’acquisition d’un bien immobilier en Indonésie pour démarrer leur investissement immobilier est assez difficile, comme nous le disons. La règle numéro un ici est que les étrangers ne peuvent pas posséder directement de biens en pleine propriété, que ce soit des terrains ou des villas (Hak Milik). Une chose est sûre, nous ne vous recommanderons jamais d’acheter un bien immobilier avec un accord de prête-nom.
Aller de l’avant à partir de cette règle numéro un, il existe certaines exceptions qui permettent aux investisseurs étrangers de placer leur intérêt sur le marché immobilier indonésien. Par exemple :
- Hak Pakai (Droit d’Usage): Cela accorde des droits d’utilisation à long terme (généralement 25 ans avec possibilité d’extension) et est l’option la plus courante.
- Hak Guna Bangunan (Droit de Construire): Cela offre la propriété des bâtiments sur un terrain en leasing, souvent pour 30 ans avec des extensions possibles.
- Investissement via une PT PMA : La création d’une société étrangère permet la propriété immobilière mais implique des procédures supplémentaires.
Mais à partir du 12 avril 2024, les étrangers peuvent désormais acheter des biens immobiliers avec seulement un passeport dans certaines circonstances, avec des exigences minimales de valeur immobilière et des limitations de taille de terrain. Cependant, il existe un prix minimum pour le logement que les étrangers doivent respecter pour effectuer un achat.
Selon le Décret du Ministre des Affaires Agraires et de l’Aménagement du Territoire/Responsable de l’Agence Nationale des Terres numéro 1241/SK-HK.02/IX/2022 concernant l’Acquisition des Prix des Maisons Résidentielles pour les Étrangers, le prix minimum du logement varie selon la région. Voici les informations :
Régions/Provinces | Prix minimaux (IDR) | Prix minimum (EUR) |
---|---|---|
Jakarta, Banten, Java occidental, Java central, Java oriental, la région spéciale de Yogyakarta et Bali | IDR 5 Billion | EUR 295,244 |
Nusa Tenggara Ouest | IDR 3 Billion | EUR 177,146 |
Nord de Sumatra, Kalimantan oriental, Sulawesi du Sud et archipel de Riau | IDR 2 Billion | EUR 118,097 |
Autres régions/provinces | IDR 1 Billion | EUR 59,048 |
Pour les appartements/appartements :
Régions/Provinces | Prix minimaux (IDR) | Prix minimum (EUR) |
---|---|---|
Jakarta | IDR 3 Billion | EUR 177,146 |
Banten, Java Ouest, Java Centre, Java Est, Région Spéciale de Yogyakarta, Bali | IDR 2 Billion | EUR 118,097 |
Autres régions/provinces | IDR 1 Billion | EUR 59,048 |
Veuillez noter que cette réglementation vise simplement à permettre aux étrangers d'acheter/investir facilement sur le marché immobilier indonésien. Avec juste un visa touristique, les étrangers peuvent acheter une propriété. Mais la propriété "n'appartient toujours pas à vous (étranger)", la règle numéro un s'applique toujours, à savoir que les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain/propriété en pleine propriété, uniquement en location.
La taxation immobilière en Indonésie
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à Bali, il est essentiel de comprendre les impôts que vous pourriez être tenus de payer. De l’impôt foncier à l’impôt sur le revenu, il y a quelques taxes que vous devez connaître pour vous assurer de respecter toutes les réglementations et éviter toute pénalité.
- Impôt foncier et immobilier (Pajak Bumi dan Bangunan – PBB) : Cet impôt annuel s’applique à tous les propriétaires de biens immobiliers, y compris les étrangers. Les taux sont généralement bas, autour de 0,1% à 0,5% de la valeur du bien déterminée par le gouvernement.
- Impôt sur les revenus locatifs : Si vous louez votre propriété, vous serez taxé sur les revenus de location. Les taux varient en fonction de votre statut de résidence (10% pour les résidents, 20% pour les non-résidents).
- Taxes de transfert : Lors de l’achat d’un bien immobilier, il y a un Droit de Transfert sur les Terrains et les Bâtiments (payé par l’acheteur, environ 5% de la valeur du bien ou de la valeur évaluée, selon le montant le plus élevé). Les vendeurs paient également un impôt sur le revenu lors de la vente.
- La Taxe sur les Ventes de Luxe ou PPnBM est essentiellement une taxe sur les biens haut de gamme, englobant les propriétés de luxe telles que les villas haut de gamme et les appartements. Cette taxe est basée sur la valeur de la transaction du bien immobilier, qui inclut le prix d’achat et les coûts associés. Elle s’applique à la fois aux nouvelles propriétés de luxe achetées auprès de promoteurs et au transfert de propriété de propriétés de luxe d’occasion. Généralement, l’acheteur est responsable du paiement de cette taxe, bien que dans certains cas, le vendeur puisse partager la responsabilité. À Bali, le taux de PPnBM est généralement d’environ 5%, bien qu’il puisse varier en fonction du type et de la valeur de la propriété de luxe.
- PPN (Pajak Pertambahan Nilai), ou Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) en anglais, est une taxe appliquée aux biens et services lors de leur production et de leur distribution. Dans le contexte immobilier de Bali, le PPN est imposé sur la vente de propriétés nouvellement construites comme des maisons, des appartements et des immeubles commerciaux. Le calcul du PPN est basé sur le prix de vente, comprenant le coût de construction et les frais supplémentaires tels que les frais administratifs ou de notaire. Le taux de PPN actuel à Bali est fixé à 10% du prix de vente de la propriété.
Les zones recommandées pour l’investissement immobilier étranger
Le gouvernement a mis en place un certain nombre d’initiatives et d’incitations pour promouvoir la construction de projets de logements abordables après avoir pris conscience de ce besoin. L’Indonésie offre une multitude d’options pour les investisseurs immobiliers, notamment en ce qui concerne les sunrise properties. Un environnement propice à l’investissement immobilier est créé par la croissance économique rapide du pays et l’urbanisation croissante. En particulier dans les grandes villes comme Jakarta, Surabaya et Bandung, il y a une forte demande pour les propriétés résidentielles.
Investissement immobilier à Jakarta
Avec le développement de la nouvelle capitale et la révocation officielle du statut de Jakarta en tant que capitale en février 2024, Jakarta reste une destination intéressante pour l’investissement immobilier étranger.
Imaginons que Jakarta sera comme Shanghai pour la Chine. Jakarta restera une ville économique centrale. Le développement en cours du système de métro léger (LRT) de Jakarta et d’autres projets d’infrastructure visent à améliorer la connectivité au sein de la ville. Cette amélioration des infrastructures de transport facilite non seulement les trajets, mais a également le potentiel d’augmenter la valeur des propriétés dans les zones avec un accès amélioré.
De plus, la position stratégique de Jakarta en tant que porte d’entrée vers les économies florissantes de l’Asie du Sud-Est la positionne favorablement pour attirer les multinationales et les investissements. Cet avantage stratégique pourrait stimuler davantage la demande en immobilier dans la ville, en en faisant une destination attrayante pour les investisseurs immobiliers cherchant à capitaliser sur la croissance économique de l’Asie du Sud-Est.
Investissement immobilier à Lombok
Lombok, le voisin enchanteur de Bali, émerge rapidement comme une destination prisée pour l’investissement immobilier. Sa beauté naturelle captivante, son emplacement stratégique et les initiatives gouvernementales alimentent cette tendance passionnante.
Le développement de Kuta Mandalika en tant que Zone Économique Spéciale (ZES) et l’accueil du prestigieux championnat de MotoGP ont sans aucun doute mis en lumière le marché immobilier de Lombok.
Cependant, ce qui différencie vraiment Lombok, c’est sa beauté naturelle. Les paysages à couper le souffle de Lombok rivalisent avec ceux de Bali, mais elle reste relativement épargnée par le tourisme de masse, en faisant une destination idéale pour l’investissement immobilier, surtout dans les propriétés locatives.
Imaginez posséder une propriété en bord de mer avec des vues dégagées sur des plages de sable blanc immaculées et l’océan étincelant. Lombok offre des opportunités pour acquérir des terrains vierges où vous pouvez créer votre villa de rêve ou un complexe hôtelier, entouré par les paysages naturels époustouflants de l’île.
Investissement immobilier à Bali
Bali, le lieu que nous aimons tous. Son industrie touristique bien établie attire des millions de visiteurs chaque année. Cela se traduit par une demande constante de propriétés locatives, offrant un potentiel de rendement locatif élevé.
De plus, Bali est devenue un choix de résidence secondaire populaire pour les étrangers en raison de sa beauté naturelle époustouflante, de sa culture dynamique et de son style de vie détendu. Au fil des années, il y a eu une augmentation notable du nombre d’étrangers achetant des maisons à Bali à des fins d’investissement, de retraite ou de vacances. La gamme diversifiée de propriétés disponibles, des villas en bord de mer aux retraites sereines à la campagne, répond à diverses préférences et budgets. De plus, la solide industrie touristique de Bali et son économie en croissance en font une destination attrayante pour l’investissement immobilier.
Différents quartiers offrent des avantages uniques. Seminyak et Canggu attirent une clientèle branchée et haut de gamme, tandis qu’Ubud offre une expérience immersive sur le plan culturel. Sanur est réputé pour son atmosphère conviviale pour les familles, et Nusa Dua est un havre de paix pour les complexes hôteliers de luxe. Pour plus d’informations, vous pouvez nous contacter ou parcourir toutes nos propriétés à vendre à Bali.
Investissement immobilier à Nusantara, nouvelle capitale de l’Indonésie
Le plan ambitieux de l’Indonésie visant à construire une nouvelle capitale, Nusantara, dans l’Est de Kalimantan, a suscité un intérêt substantiel pour l’investissement immobilier. Le gouvernement indonésien attire les investisseurs à Nusantara en offrant des exonérations fiscales et d’autres incitations. Cela peut se traduire par des coûts réduits et des rendements potentiels plus élevés pour les investisseurs. Des exemples d’incitations comprennent des taux d’impôt sur les sociétés réduits et des exonérations fiscales pour des projets de développement spécifiques.
Le développement de Nusantara impliquera des investissements importants dans les infrastructures, créant une ville moderne avec des installations avancées. Cela pourrait entraîner une augmentation des valeurs immobilières à mesure que la ville se développe. Être parmi les premiers investisseurs à Nusantara offre le potentiel de tirer parti de la croissance future. À mesure que la ville se développe, les valeurs immobilières devraient augmenter de manière significative par rapport aux zones établies.
Avis important
En tant qu’agence immobilière à Bali, nous disposons d’une connaissance approfondie, mais en raison de la nature de l’investissement immobilier et des réglementations indonésiennes en constante évolution (dynamiques), il est préférable de considérer cet article comme un aperçu général et de ne pas le considérer comme exhaustif ni comme un conseil juridique ou fiscal. Nous vous recommandons vivement de solliciter les conseils d’un professionnel qualifié qui peut vous offrir des conseils personnalisés adaptés à votre situation spécifique.
FAQ
Le marché immobilier indonésien connaît actuellement une croissance constante, avec une demande croissante de propriétés résidentielles et commerciales.
Le prix moyen de l’immobilier en Indonésie varie en fonction de l’emplacement et du type de propriété. À Jakarta, par exemple, le prix moyen d’un appartement de luxe se situe entre 50 et 100 millions IDR par mètre carré.
Voici quelques conseils pour investir dans l’immobilier en Indonésie : effectuer des recherches approfondies sur le marché et l’emplacement, travailler avec un agent immobilier réputé et comprendre le cadre juridique et réglementaire.
Les lois et réglementations régissant l’investissement immobilier en Indonésie comprennent la loi foncière, la loi agraire et la loi sur l’investissement étranger. Les investisseurs étrangers sont tenus d’obtenir certains permis et licences avant d’investir dans l’immobilier indonésien.
Certains des avantages d’investir dans l’immobilier en Indonésie incluent le potentiel de rendements élevés, un marché en croissance et un climat d’investissement favorable. De plus, le gouvernement indonésien a mis en œuvre diverses politiques pour encourager les investissements étrangers dans le secteur immobilier.