Bali entre dans une nouvelle phase réglementaire et, pour les investisseurs bien structurés, c’est un moment charnière.
En vertu du règlement gouvernemental n° 28 de 2025, toutes les activités d’hébergement de courte durée doivent obtenir le numéro d’identification d’entreprise (NIB) approprié via le système OSS-RBA avant le 31 mars 2026.
Il ne s’agit pas d’une restriction du marché, mais d’une consolidation.
Qu’est-ce qui change ?
Le gouvernement indonésien renforce le contrôle des prestataires d’hébergement touristique afin d’élever les standards de service, le niveau de conformité et la qualité globale du secteur.
Toute location de courte durée doit désormais être exploitée sous une catégorie KBLI (classification indonésienne des activités économiques) dûment enregistrée, notamment :
- Villa (KBLI 55193)
- Pondok Wisata (KBLI 55130)
- Hôtels étoilés & hôtels économiques
- Appart-hôtels
- Autres catégories d’hébergement de courte durée
Les agences de voyage en ligne (OTA) ont intégré ces catégories dans leurs systèmes. Les hôtes devront sélectionner leur classification d’activité et télécharger un NIB valide.
À défaut de mise en conformité, les annonces seront immédiatement retirées à compter du 31 mars 2026.
Ce que cela signifie pour les investisseurs
Les autorités ont confirmé que les biens non conformes s’exposent à des sanctions administratives, allant de l’avertissement à la suspension, voire au retrait complet de l’autorisation d’exploiter.
Pour les investisseurs bien structurés, cela représente toutefois :
- Une concurrence non réglementée en recul
- Un positionnement renforcé sur le marché
- Une confiance accrue des voyageurs et des OTA
- Une stabilité des revenus sur le long terme
La réglementation affaiblit rarement un marché arrivé à maturité. Elle le filtre.
Le cadre juridique essentiel pour les villas
Pour être exploitées sereinement dans un environnement balinais en pleine évolution, les villas doivent disposer des documents suivants :
- IMB / PBG-SLF
- Licence NIB OSS (avec le KBLI d’hébergement touristique approprié)
- Licence de taxe sur les eaux souterraines (ABT NPWPD)
- Carte fiscale locale (NPWPD)
Les exigences en matière de permis peuvent varier selon la régence et le zonage. La structure de propriété, la classification du terrain et l’historique des licences doivent être analysés avec soin avant de définir votre stratégie.
Les démarches prennent du temps. Anticiper n’est pas une option : c’est un choix stratégique.
Le point de vue de Bali Exception
Bali évolue vers un environnement plus transparent, plus professionnel et plus sûr pour l’investissement.
Pour les investisseurs qui se structurent correctement, sur les plans juridique, opérationnel et fiscal, cette évolution renforce la valeur des actifs et la résilience des revenus locatifs.
Chez Bali Exception Real Estate, nous accompagnons les investisseurs sur :
- L’analyse du zonage & de l’affectation des sols
- La structuration de la propriété
- Les licences d’hébergement touristique
- La préparation à la conformité OTA
- Le positionnement opérationnel à long terme
La réglementation n’est pas un risque, dès lors que vous êtes préparé.
