Lorsqu’un promoteur s’engage sur un centre commercial de 200 enseignes, il ne fait pas un pari. Il répond à une demande qui existe déjà.
C’est pourquoi, lorsque nous avons entendu parler du Canggu Hills Shopping Centre, notre première pensée n’a pas été les prix de l’immobilier vont grimper. Elle a été qu’est-ce que cela nous dit de la direction que prend Canggu ?
Selon nous, c’est la question la plus importante.
De nombreux titres se concentrent sur le centre commercial lui-même. Nous y voyons plutôt un signal supplémentaire que Canggu est déjà devenu l’un des marchés résidentiels et lifestyle les plus solides de Bali. L’opportunité ne tient pas simplement à l’arrivée d’un centre commercial, mais à la compréhension de ce qu’il va changer.
L’annonce
Ce qui est réellement construit
Le projet s’appelle Canggu Hills Shopping Centre et est développé par PT Asia Mas Realty le long de l’axe Canggu–Pererenan.
Le programme comprend :
- Deux niveaux de commerces
- Environ 200 enseignes
- Un projet mixte associant commerces, bureaux et logements
- Une ouverture visée aux alentours de 2028
Deux aspects de cette annonce ont immédiatement retenu notre attention.
Le premier : il s’agit d’un centre commercial de proximité, et non d’un mall de destination destiné aux touristes.
Le promoteur le présente comme un lieu où les résidents peuvent répondre à leurs besoins quotidiens sans avoir à se rendre à Seminyak ou à Denpasar.
Cela nous indique précisément à qui s’adresse ce projet : aux personnes qui vivent réellement à Canggu.
Le second, c’est le calendrier.
Les travaux ont commencé, mais l’ouverture reste prévue aux alentours de 2028. Comme le sait toute personne qui connaît Bali, les grands projets peuvent avancer plus lentement que prévu. Nous considérons toujours les calendriers annoncés comme des intentions plutôt que des garanties.
Canggu Hills en bref
- Deux étages de commerces
- Environ 200 enseignes prévues
- Projet à usage mixte
- Ouverture visée : 2028
Ce que cela signale réellement selon nous
Pour nous, le centre commercial n’est pas ce qui va donner de la valeur à Canggu.
Il confirme plutôt que Canggu a déjà pris de la valeur.
Les grands projets commerciaux ne voient pas le jour parce que quelqu’un espère qu’une demande apparaîtra. Avant le début des travaux, les promoteurs commandent des études de faisabilité approfondies portant sur la croissance démographique, le pouvoir d’achat, les flux de circulation et la demande à long terme.
Ces études disent en substance une seule chose.
Les résidents sont déjà là.
Pour les investisseurs, la nuance est importante.
Acheter uniquement parce qu’un centre commercial arrive revient souvent à miser sur un scénario que le marché a déjà largement intégré.
La meilleure question est de savoir quels biens en profiteront le plus une fois le centre ouvert.
Car toutes les villas n’en bénéficieront pas.
Pourquoi ce projet s’inscrit dans l’évolution de Canggu
Au cours de la dernière décennie, nous avons vu Canggu se transformer.
Autrefois surtout connu pour le surf et les courts séjours, Canggu est devenu un lieu où l’on choisit véritablement de vivre.
Nous voyons de plus en plus :
- De professionnels en télétravail
- De jeunes familles
- D’entrepreneurs
- De résidents internationaux installés sur le long terme
- D’entreprises du numérique
Des personnes qui restent des mois plutôt que quelques jours ont besoin de supermarchés, de cafés, de salles de sport, de cliniques, d’écoles et de commerces pratiques.
Le commerce de proximité existe parce qu’une communauté résidentielle existe déjà.
Pour nous, c’est l’un des signaux les plus forts de cette annonce.
Qu’est-ce qui change concrètement à l’ouverture du centre ?
Le titre est simple.
L’impact réel est bien plus subtil.
La circulation évolue
Les centres commerciaux génèrent naturellement des déplacements quotidiens.
Certaines rues deviennent plus faciles d’accès.
D’autres se congestionnent davantage.
Nous l’avons constaté dans d’autres secteurs en plein essor à Bali.
L’emplacement devient donc encore plus déterminant.
Être à Canggu ne suffit plus.
La rue exacte, les raccourcis et les voies d’accès prennent une importance croissante.
Le profil des locataires continue d’évoluer
La praticité compte bien davantage pour une personne qui reste six mois que pour quelqu’un de passage le temps d’un week-end.
À mesure que le secteur gagne en maturité, nous anticipons une demande soutenue de la part de :
- Familles
- Professionnels du numérique
- Télétravailleurs
- Locataires de longue durée
Ces occupants privilégient généralement :
- Des espaces de vie plus grands
- Une connexion internet fiable
- Un parking
- Un environnement calme
- Des agencements fonctionnels
Ces préférences déterminent de plus en plus quelles villas surperforment.
L’écart entre les biens se creuse
Les infrastructures profitent rarement à tous les biens de la même manière.
Elles accentuent plutôt la différence entre les actifs solides et les plus fragiles.
Les biens offrant un excellent accès, un agencement réfléchi et une bonne gestion deviennent encore plus recherchés.
Les biens mal positionnés peuvent avoir du mal à suivre, même si les prix moyens continuent de progresser à Canggu.
C’est pourquoi nous pensons que les moyennes ne racontent pas toujours toute l’histoire.
Les risques que nous prenons toujours en compte
Nous aimons Canggu.
Mais nous pensons aussi que tout investissement mérite une analyse équilibrée.
La conversion des terres
Les terres agricoles continuent de disparaître à Bali, ce qui alimente un débat croissant sur le zonage, la durabilité et le développement futur.
À mesure que les projets se multiplient, les règles d’urbanisme devraient faire l’objet d’une attention encore plus grande.
La pression sur les infrastructures
Les routes, le drainage et les réseaux d’eau du centre de Canggu n’ont jamais été conçus pour la population actuelle.
À mesure que de nouveaux habitants s’installent, l’amélioration des infrastructures devient aussi importante que les nouveaux projets.
Une réglementation en constante évolution
Nous constatons déjà un contrôle renforcé concernant :
- Les permis de construire
- Les licences d’exploitation des biens
- La location de courte durée
Aucune de ces évolutions n’empêche d’investir.
Elles rappellent l’importance d’acheter des biens conformes, dotés dès le départ de la bonne structure.
Les calendriers peuvent changer
L’ouverture est visée pour 2028, mais les calendriers de construction à Bali évoluent régulièrement.
Les projets peuvent être retardés, livrés par phases ou ajustés en cours de développement.
Pour nous, un bien doit rester financièrement pertinent même si le centre commercial ouvre plus tard que prévu.
Comment nous évaluerions un bien à proximité de Canggu Hills
Si nous devions investir aujourd’hui, voici les questions que nous nous poserions.
L’accès compte plus que la distance
Être cinq minutes plus près ne crée pas forcément davantage de valeur.
Un accès facile aux heures de pointe compte souvent plus que la proximité physique.
Acheter pour le locataire de demain
Nous fondons notre analyse sur la demande de personnes qui prévoient de rester plus longtemps.
Cela signifie privilégier l’agencement, le stationnement, les espaces adaptés au travail et le confort de la vie quotidienne, plutôt que de miser uniquement sur l’attrait touristique.
S’assurer que les chiffres tiennent dès aujourd’hui
Un bon investissement ne devrait pas dépendre d’un seul projet futur.
Si la rentabilité n’a de sens qu’une fois le centre commercial ouvert, nous continuerions probablement à chercher.
Se concentrer sur l’exploitation
Le prix d’achat n’est qu’une partie de l’équation.
Le taux d’occupation à long terme, la performance locative, les coûts d’exploitation et la demande des voyageurs déterminent en fin de compte la réussite d’un investissement.
C’est de là que proviennent des rendements durables.
Pourquoi notre regard est différent
Pour nous, l’achat d’un bien n’est qu’un début.
Nous continuons à accompagner bon nombre de nos clients bien après la signature, à travers la gestion locative et l’exploitation de leurs biens.
Cela nous apporte un éclairage qui va au-delà des données de marché.
Nous voyons comment les profils de voyageurs évoluent.
Nous observons les tendances d’occupation.
Nous constatons ce qui performe réellement une fois les nouvelles infrastructures en place.
Parce que nous restons impliqués après l’achat, et pas seulement avant, nous évaluons les opportunités sous un angle opérationnel plutôt que d’un simple point de vue commercial.
Lorsque des projets comme le Canggu Hills Shopping Centre sont annoncés, nous ne nous demandons pas si les prix vont augmenter.
Nous nous posons une question plus utile.
Quels biens sont positionnés pour en profiter, et lesquels risquent d’être laissés pour compte ?
