L’achat d’une villa à Bali n’est souvent que la première étape d’un projet bien plus vaste : passer plusieurs mois par an sur l’île, travailler à distance, préparer sa retraite ou s’installer en famille. Mais avant même de signer un compromis de vente, plusieurs questions importantes doivent être réglées : quel visa choisir ? Quel statut de résident est le plus adapté ? Pouvez-vous ouvrir un compte bancaire local ? De quelle assurance santé avez-vous besoin ?
Voici les points essentiels à connaître avant de faire de Bali votre nouveau chez-vous.
Quel visa pour vivre à Bali en tant qu’étranger ?
L’Indonésie propose plusieurs catégories de visas destinées aux investisseurs, aux résidents secondaires, aux retraités et aux travailleurs à distance (digital nomads). Votre capacité à acquérir et à détenir un bien à Bali dépend à la fois de votre statut d’immigration et de la durée de votre séjour dans le pays.
La réglementation indonésienne en matière d’immigration étant susceptible d’évoluer, il est indispensable de vous appuyer sur des informations à jour issues de sources officielles, comme la Direction générale de l’immigration indonésienne.
Les visas temporaires pour découvrir Bali et affiner votre projet
Pour la plupart des gens, la découverte de Bali commence par un séjour touristique.
- Le visa à l’arrivée (VoA) et sa version électronique, l’e-VoA, permettent de séjourner 30 jours, renouvelables une fois, soit 60 jours au maximum. Cette option est couramment utilisée pour visiter des biens, rencontrer des agences locales ou explorer différents secteurs de l’île avant d’investir.
- Le visa touristique C1 (anciennement B211A) convient mieux à ceux qui envisagent d’emblée un séjour plus long. Il accorde un séjour initial de 60 jours, prolongeable jusqu’à 180 jours. Ce visa est particulièrement intéressant si vous souhaitez prendre le temps de découvrir Bali en profondeur avant de vous engager dans une installation durable.
- Les visas de pré-investissement, comme le visa D12, constituent une option supplémentaire pour les étrangers porteurs d’un projet professionnel ou immobilier précis en Indonésie. Ils facilitent considérablement les allers-retours entre votre pays d’origine et Bali pendant que vous étudiez, planifiez et structurez votre investissement.
Bon à savoir : depuis 2024, tous les visiteurs internationaux doivent s’acquitter de la taxe touristique obligatoire « Love Bali », fixée actuellement à 150 000 IDR par personne. Cette contribution finance des initiatives visant à préserver le patrimoine naturel et culturel de Bali.
Les visas longue durée pour vivre à Bali
Si vous prévoyez de vivre plusieurs années à Bali, un visa touristique ne suffira plus. Les autorités indonésiennes proposent alors plusieurs solutions de résidence temporaire ou de longue durée.
- Le KITAS (titre de séjour temporaire destiné aux investisseurs, travailleurs à distance, retraités et autres catégories éligibles) reste le permis de résidence temporaire le plus répandu parmi les expatriés. Il peut être obtenu pour différents motifs : retraite (pour les plus de 55 ans), création d’entreprise, investissement, emploi ou regroupement familial.
- Le Second Home Visa s’adresse aux ressortissants étrangers qui souhaitent faire de Bali leur résidence secondaire sur le long terme. Il permet de séjourner en Indonésie pour une période prolongée (généralement 5 ou 10 ans), sous réserve de conditions financières, comme le maintien de fonds importants sur un compte bancaire local ou la réalisation d’un investissement immobilier éligible de valeur élevée.
Dans le cadre d’un projet immobilier ou entrepreneurial, certains investisseurs choisissent de créer une société à capitaux étrangers, appelée PT PMA. Cette structure permet aux étrangers d’exercer certaines activités commerciales et immobilières en Indonésie, mais elle s’accompagne d’obligations fiscales, administratives et comptables spécifiques.
Au-delà de la durée de séjour autorisée en Indonésie, le choix du visa détermine directement votre statut juridique dans le pays et de nombreux aspects de la vie quotidienne : ouverture d’un compte bancaire local, accès aux services administratifs, obligations fiscales et, bien sûr, souscription d’une couverture santé adaptée.
Devenir propriétaire à Bali en tant qu’étranger
La propriété immobilière à Bali ne fonctionne pas comme en Europe et obéit à des principes juridiques stricts. Le droit de pleine propriété (Hak Milik) est exclusivement réservé aux citoyens indonésiens. Plusieurs structures juridiquement reconnues restent toutefois accessibles aux acheteurs étrangers.
Le leasehold (Hak Sewa) : l’option la plus courante
Le leasehold est de loin la structure la plus utilisée par les étrangers à Bali. Comparable à un bail de longue durée (généralement 20 à 30 ans) établi par acte notarié, il confère à l’investisseur le droit d’utiliser le bien et le terrain pendant toute la durée du bail, avec des options de prolongation souvent prévues selon les termes du contrat.
L’un des principaux atouts du leasehold est qu’il est accessible aux étrangers titulaires d’un visa de séjour temporaire, contrairement à d’autres modes de détention qui exigent un statut de résident officiel. Sa procédure relativement simple, son cadre juridique bien établi et sa souplesse pour les projets d’investissement locatif en ont fait la structure dominante sur le marché florissant de la location de villas de courte durée à Bali.
Le Hak Pakai (droit d’usage) pour les résidents de longue durée
Le Hak Pakai, ou droit d’usage, constitue une excellente alternative à une structure sociétaire pour les expatriés qui souhaitent vivre à Bali dans leur propre maison. Enregistré auprès de l’administration foncière indonésienne, ce titre confère un véritable droit d’usage de longue durée sur un bien.
L’obtention d’un Hak Pakai suppose toutefois un statut de résident valide, comme un KITAS ou un KITAP (titre de séjour permanent). Il est également soumis à une réglementation spécifique, notamment une éventuelle limitation à un bien par personne et des prix d’achat minimaux fixés par le gouvernement, qui varient selon la localisation du bien.
La PT PMA : une solution structurée pour les projets d’investissement d’envergure
La PT PMA (société à capitaux étrangers) s’adresse aux investisseurs qui souhaitent développer un projet immobilier ou entrepreneurial d’envergure en Indonésie. Elle permet aux étrangers d’exercer certaines activités commerciales et immobilières sous le régime du titre Hak Guna Bangunan (HGB), ou droit de bâtir.
Une PT PMA ne doit cependant pas être considérée comme un raccourci vers la pleine propriété traditionnelle (freehold). Sa création et son maintien impliquent généralement des obligations supplémentaires : comptabilité locale, déclarations fiscales, conformité sociétaire et accompagnement juridique continu.
Le choix entre le leasehold, le Hak Pakai et la PT PMA dépend donc entièrement de vos objectifs à long terme, de votre projet de vie et de l’ampleur de votre investissement à Bali.
L’impact de votre statut de résident sur la vie quotidienne à Bali
Le visa que vous choisissez, et donc votre statut juridique en Indonésie, détermine bien plus que la durée de séjour autorisée. Il peut aussi avoir un impact important sur de nombreux aspects de la vie quotidienne, notamment :
- L’ouverture d’un compte bancaire local ;
- Les démarches administratives ;
- La recherche d’un logement de longue durée ;
- L’accès aux régimes d’assurance locaux, y compris l’assurance santé ;
- La scolarisation des enfants ;
- La compréhension et la gestion de vos obligations fiscales.
Pour les expatriés, la réussite d’une installation dépend souvent de la bonne organisation de ces questions pratiques dès le départ. La résidence fiscale, en particulier, peut devenir un enjeu important, que vous perceviez des revenus locatifs issus d’un investissement immobilier ou que vous envisagiez une installation durable à Bali.
Pourquoi votre statut de résident influe aussi sur votre assurance santé
À Bali comme ailleurs, le type de séjour envisagé détermine directement la couverture médicale dont vous avez besoin. Par exemple, un investisseur qui gère à distance la location de ses villas et ne passe que quelques mois par an sur l’île n’est généralement pas éligible à une couverture santé locale. Dans ce cas, une assurance voyage complète suffit habituellement.
Ce type de contrat couvre généralement les urgences médicales, les accidents et l’assistance rapatriement en cas d’incident grave. C’est une solution idéale pour les séjours courts, mais elle devient vite insuffisante dès lors que Bali passe du statut de destination de vacances à celui de lieu de résidence permanent.
Quelle assurance santé choisir en tant qu’expatrié à Bali ?
Bali dispose de plusieurs établissements de santé privés de grande qualité, situés principalement dans le sud de l’île, notamment à Denpasar, Kuta et Nusa Dua. Le système de santé public indonésien, la JKN (Jaminan Kesehatan Nasional), géré par BPJS Kesehatan, est également accessible à certains titulaires d’un KITAS, en particulier ceux employés par des entreprises locales.
Dans la pratique, la couverture publique est toutefois souvent jugée insuffisante pour les traitements médicaux complexes et ne répond pas toujours aux attentes d’expatriés habitués aux standards de santé européens. C’est pourquoi de nombreux expatriés privilégient des hôpitaux privés reconnus à l’international, comme le BIMC Hospital ou les Siloam Hospitals.
Les frais de santé dans le privé peuvent grimper rapidement, en particulier en cas d’intervention chirurgicale ou d’hospitalisation prolongée, avec des dépenses comparables, voire supérieures, à celles constatées en Europe. Autre particularité locale importante : les hôpitaux exigent souvent une attestation d’assurance ou une garantie financière avant d’admettre un patient pour un traitement lourd.
| Prestation médicale | Coût en IDR | Coût approximatif en EUR |
| Consultation moyenne chez un généraliste (privé) | 400 500 – 1 000 000 IDR | 20 € – 50 € |
| Consultation moyenne chez un spécialiste (privé) | 800 000 – 3 000 000 IDR | 40 € – 150 € |
| Hospitalisation en clinique privée (par nuit) | 1 600 000 – 20 000 000 IDR | 80 € – 1 000 € |
| Intervention chirurgicale dans le privé | Jusqu’à 420 000 000 IDR et plus | Jusqu’à 20 000 € et plus |
| Traitement d’une intoxication alimentaire | 1 300 000 – 2 050 000 IDR | 60 € – 100 € |
| Évacuation sanitaire vers Singapour | À partir de 200 000 000 IDR | 10 000 € – 50 000 € |
| Passage aux urgences | À partir de 1 500 000 IDR | À partir de 70 € |
| Assurance voyage (personne de 30 ans) | À partir de 377 € par an | — |
| Assurance hospitalisation expatrié (personne de 30 ans) | À partir de 1 092 € par an | — |
Dans les situations médicales plus complexes, les évacuations d’urgence vers des pôles de santé régionaux comme Singapour, Bangkok ou Kuala Lumpur ne sont pas rares. Ces évacuations sanitaires peuvent facilement coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros, souvent entre 30 000 € et 50 000 €, voire davantage : une assurance adaptée est donc indispensable.
Une assurance santé internationale permet aux titulaires d’un KITAS, d’un visa investisseur ou d’un statut de résident de longue durée :
- D’accéder aux meilleures cliniques et aux meilleurs hôpitaux privés internationaux ;
- De bénéficier d’une couverture complète en cas d’hospitalisation à Bali, dans leur pays d’origine et dans les autres pays visités temporairement ;
- De bénéficier, si nécessaire, d’une assistance pour l’évacuation sanitaire et le rapatriement vers les grands centres médicaux régionaux.
Conclusion
S’installer à Bali ne se résume pas à l’achat d’un bien immobilier. Derrière l’acquisition d’une villa ou la recherche d’un investissement locatif se cache souvent un véritable projet de vie à long terme. Le choix du visa y joue un rôle central : il conditionne non seulement la durée de votre séjour, mais aussi l’accès aux services administratifs, aux services bancaires locaux, aux opportunités d’investissement, ainsi que vos obligations fiscales et votre couverture santé.
Si votre achat immobilier s’inscrit dans un projet d’expatriation plus large, votre statut de résident, et donc votre choix de visa, doit refléter fidèlement la manière dont vous comptez vivre sur l’île. Prendre le temps d’étudier ces questions avant d’investir vous aidera à bâtir un avenir sûr et durable à Bali.
Que vous recherchiez une maison de vacances, un lieu pour votre retraite ou un investissement rentable, l’équipe de Bali Exception vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier et vous aide à trouver le bien qui correspond le mieux à vos objectifs.
