Depuis des années, la South Ring Road (rocade sud) fait partie des discussions autour d’Uluwatu.
Les plans ont changé. Les calendriers ont glissé. Les acquisitions foncières se sont poursuivies.
En 2026, un tournant important a eu lieu.
Les travaux ont officiellement commencé.
La régence de Badung a procédé au lancement des travaux de nouvelles infrastructures routières le 27 juillet 2026, dont le segment 4 de la South Ring Road et l’axe reliant Pura Kulat à Labuan Sait.
Pour nous, l’enjeu dépasse la seule question de la circulation.
Les infrastructures comptent selon nous parmi les principaux facteurs qui déterminent vers où la valeur immobilière se déplacera à Bali.
Et Pecatu entre aujourd’hui dans cette phase.
Que construit-on réellement ?
Le projet actuel de South Ring Road vise à créer une nouvelle liaison à travers le sud de Badung.
Pour la section Pecatu–Jimbaran, la régence de Badung évoque un corridor d’environ 12 kilomètres, reliant le secteur de Pecatu Suluban à la Jalan Raya Karang Mas Sejahtera, à Jimbaran.
La South Ring Road dans son ensemble est en projet depuis des années. Les premiers documents de planification publics prévoyaient une route d’environ 24 mètres de large, conçue pour améliorer la desserte entre les zones touristiques du sud de Badung.
Le segment 4 en est l’une des sections clés.
Les documents de planification antérieurs estimaient cette section de Pecatu à environ 5,6 kilomètres, nécessitant quelque 163 231 mètres carrés de terrain.
Le projet est réalisé par tronçons distincts plutôt que dans le cadre d’un marché de travaux unique.
Ces tronçons comprennent des liaisons autour de Pecatu, Pura Kulat, Labuan Sait, Pedati, Balangan et, à terme, Jimbaran.
Les chiffres 2026
| Indicateur | Données publiques actuelles |
|---|---|
| Corridor Pecatu–Jimbaran | ~12 km |
| Largeur prévue de la route | ~24 m |
| Longueur prévue du segment 4 (Pecatu) | ~5,6 km |
| Budget de construction Pura Kulat–Labuan Sait | 116,55 milliards d’IDR |
| Budget de construction Pedati–Balangan | 53,86 milliards d’IDR |
| Enveloppe d’acquisition foncière Pecatu–Pura Kulat | 301,15 milliards d’IDR |
| Enveloppe d’acquisition foncière Pura Kulat–Labuan Sait | 458 milliards d’IDR |
| Enveloppe d’acquisition foncière Pedati–Balangan | 360 milliards d’IDR |
Les montants de construction ci-dessus sont issus du plan de passation des marchés 2026 de Badung. Les montants fonciers correspondent à des enveloppes budgétaires d’acquisition, et pas nécessairement aux dépenses définitives.
Pourquoi ce projet fait la différence
Bali a connu de nombreuses annonces d’infrastructures.
Toutes ne se concrétisent pas.
Avec la South Ring Road, nous disposons désormais d’éléments plus tangibles.
Les pouvoirs publics sont passés de la planification et de l’acquisition foncière à la phase de construction.
Cela change notre regard sur le projet.
Un nouvel hôtel ou un nouveau beach club peut confirmer qu’un secteur est déjà prisé.
Une nouvelle route peut changer la manière même dont on circule dans ce secteur.
En immobilier, cette distinction est essentielle.
L’accessibilité peut modifier la valeur d’usage d’un terrain.
Un emplacement qui paraît peu pratique aujourd’hui peut devenir bien mieux desservi une fois un nouveau corridor ouvert.
C’est pourquoi nous suivons Pecatu de près.
Un nouveau projet immobilier peut confirmer la demande. Une infrastructure peut changer la direction que prendra cette demande.
N’investissez pas sur la foi d’une capture d’écran
C’est là, selon nous, que les investisseurs doivent se montrer prudents.
De nombreuses cartes circulent en ligne et prétendent montrer le tracé de la South Ring Road.
Nous ne nous fierions pas à ces seules cartes pour prendre une décision d’investissement.
Le projet se compose de plusieurs tronçons. Les documents officiels identifient notamment les axes Pura Kulat–Labuan Sait, Labuan Sait–Pedati, Pedati–Balangan, Balangan–Jimbaran Hijau et Jimbaran Hijau–Jimbaran.
Quelques centaines de mètres d’écart peuvent totalement changer l’intérêt d’un bien en tant qu’investissement.
Être situé à Pecatu ne suffit pas.
Ce qui compte, c’est d’être réellement relié au futur réseau routier.
Avant de payer une prime pour un supposé accès à la rocade, nous voulons connaître le tracé effectivement approuvé.
Quelles conséquences pour l’immobilier à Pecatu ?
Nous ne pensons pas que tout bien immobilier à Pecatu prenne soudainement de la valeur parce qu’une route est en construction.
Les infrastructures n’agissent pas de manière aussi uniforme.
Nous nous attendons à un effet beaucoup plus localisé.
Des poches autrefois difficiles d’accès deviennent plus accessibles
C’est la première opportunité que nous recherchons.
Certains terrains offrent déjà des vues exceptionnelles ou un fort potentiel de développement, mais un accès relativement médiocre.
Une meilleure desserte peut changer la donne.
Le terrain lui-même n’a pas changé.
Sa relation avec le reste du Bukit, en revanche, a changé.
La micro-localisation prend de l’importance
Nous pensons que le marché distinguera de plus en plus les biens réellement reliés au nouveau réseau de ceux simplement présentés comme situés « près de la rocade ».
Ce sont deux choses très différentes.
Un terrain disposant d’un accès pratique à un échangeur ou à une voie de raccordement pourrait en profiter davantage qu’un bien géographiquement proche mais difficile d’accès.
Le marché peut anticiper avant l’achèvement
Les marchés immobiliers n’attendent pas toujours la mise en service des infrastructures.
Dès que le chantier devient crédible, les acquéreurs peuvent commencer à intégrer la future accessibilité dans la valeur des terrains.
Mais nous resterions prudents sur ce point.
Il y a une grande différence entre reconnaître un potentiel futur et payer dès aujourd’hui l’intégralité de la plus-value attendue.
Nous voulons toujours conserver une marge de progression.
Le chantier crée des nuisances à court terme
L’infrastructure même qui pourra valoriser un secteur demain peut le rendre moins agréable pendant les travaux.
Le bruit, les déviations, les poids lourds et les embouteillages temporaires comptent.
Pour les acquéreurs qui visent un rendement locatif immédiat, ces éléments doivent entrer dans le calcul.
Pour ceux qui se projettent à l’horizon 2028 et au-delà, l’équation peut être très différente.
Les risques à ne pas ignorer
Le projet est bien réel.
Cela ne fait pas pour autant de chaque bien alentour un bon investissement.
Les calendriers peuvent évoluer
La régence de Badung a indiqué que les travaux de la JLS (Jalan Lingkar Selatan, la rocade sud) devraient s’étaler sur 2026 et 2027.
Nous considérerions cela comme un objectif des pouvoirs publics plutôt que comme une date d’achèvement garantie.
Les grands projets d’infrastructure peuvent avancer par étapes.
Le foncier, l’ingénierie, les réseaux et la construction peuvent tous influer sur les délais.
Chantier ne veut pas dire desserte
Un corridor dégagé ne crée pas immédiatement un accès utilisable.
Un écart considérable peut subsister entre les terrassements et une route pleinement opérationnelle.
Nous n’évaluerions jamais un bien aujourd’hui comme si l’infrastructure achevée existait déjà.
L’exactitude du tracé est déterminante
C’est probablement le risque le plus important à l’échelle d’un bien.
Un terrain peut être présenté comme bénéficiant de la South Ring Road tout en n’y étant que peu relié en pratique.
Nous voulons voir la relation réelle entre le bien, le tracé approuvé et les voies de raccordement.
La nature du sol compte
Le Bukit est dominé par un relief calcaire.
Les grands déblais, les ouvrages de soutènement, le drainage et les dénivelés peuvent compliquer l’aménagement des parcelles voisines.
Pour les biens proches de zones d’excavation importantes, nous exigerions une véritable due diligence technique.
La vue est importante.
Le sol sous la villa l’est davantage.
Comment nous aborderions Pecatu aujourd’hui
Nous partirions du tracé routier vérifié.
Pas de la brochure commerciale.
Pas de la carte reçue sur WhatsApp.
Pas de la promesse d’une villa « à cinq minutes de la future rocade ».
Nous voulons savoir par où passe réellement la route.
Puis nous regardons un cran plus loin.
Les terrains en bordure immédiate ne sont pas toujours les investissements les plus intéressants.
La meilleure opportunité se trouve parfois dans une poche un peu plus éloignée, qui gagne soudain un accès nettement meilleur grâce à une nouvelle voie de raccordement.
Nous adapterions également l’investissement à l’horizon de l’acquéreur.
Pour qui recherche une performance locative immédiate, les perturbations du chantier comptent.
Pour qui constitue un patrimoine immobilier sur un horizon plus long, l’infrastructure peut devenir l’un des moteurs de la plus-value attendue.
Ce sont deux stratégies différentes.
Pourquoi nous suivons ce projet de près
Nous travaillons sur le marché immobilier balinais : les infrastructures nous intéressent pour une raison simple.
L’accès transforme l’immobilier.
Uluwatu et Pecatu se sont développés extrêmement vite.
Mais les infrastructures ont eu du mal à suivre le même rythme.
La South Ring Road est l’une des tentatives les plus significatives pour y remédier.
Et en juillet 2026, Badung a franchi une nouvelle étape au-delà de la planification en lançant officiellement les travaux de tronçons clés du projet.
Nous ne pensons pas que les investisseurs doivent pour autant se précipiter sur n’importe quel bien proche du tracé.
Nous pensons qu’ils doivent gagner en précision.
Quel tronçon est financé ?
Quel tronçon est en construction ?
Où passe le tracé confirmé ?
Où se trouvent les voies de raccordement ?
Et quels biens deviendront réellement plus accessibles une fois le réseau achevé ?
Voilà les questions que nous poserions avant d’acheter.
Vous envisagez d’acheter près de la South Ring Road ?
Avant de payer une prime pour un « futur accès à la rocade », nous vous recommandons de confronter le bien aux plans d’infrastructure réels.
Nous pouvons vous aider à évaluer l’emplacement, l’accès, le potentiel de développement et l’impact réaliste de la nouvelle route.
Car à Pecatu, être proche du prochain grand projet d’infrastructure peut compter.
Mais être du bon côté compte davantage.
