Si vous êtes un investisseur étranger à la recherche d’opportunités en Asie du Sud-Est, deux destinations figurent sûrement en haut de votre liste : la Thaïlande et Bali. Toutes deux offrent un cadre tropical exceptionnel, une forte demande locative, et une qualité de vie séduisante. Mais sur le plan juridique, les règles d’achat de villas pour les étrangers sont très différentes d’un pays à l’autre.
Dans cet article, nous décryptons les principales différences légales pour vous aider à faire un choix éclairé.
Les Étrangers Peuvent-Ils Devenir Propriétaires en Thaïlande ?
En Thaïlande, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en pleine propriété. Le Thai Land Code réserve la propriété foncière aux citoyens thaïlandais.
Cependant, il existe des alternatives légales :
- Bail à Long Terme : Les étrangers peuvent louer un terrain jusqu’à 30 ans, avec possibilité de renouvellement.
- Droits d’usage (Superficies ou Usufruit) : Ils permettent de construire ou d’utiliser un terrain sans en être propriétaire.
- Société Thaïlandaise : Il est possible de créer une entreprise majoritairement thaïlandaise (51 % de parts thaïlandaises) qui devient propriétaire du terrain.
- Propriété en Copropriété (Condos) : Les étrangers peuvent acheter des appartements en pleine propriété, à condition que la part étrangère dans le bâtiment ne dépasse pas 49 %.
👉 Si vous rêvez d’une villa en Thaïlande, la solution la plus courante est de louer le terrain et de posséder la maison construite dessus.
Et à Bali (Indonésie) ?
En Indonésie également, les étrangers ne peuvent pas détenir un titre foncier en pleine propriété (Hak Milik). Seuls les citoyens indonésiens le peuvent. Toutefois, Bali propose un cadre légal plus clair et structuré, ce qui facilite l’investissement étranger.
Les options principales sont :
- Leasehold (Hak Sewa) : Similaire à la Thaïlande, il s’agit d’un bail à long terme de 25 à 30 ans, renouvelable.
- Hak Pakai (Droit d’usage) : Accordé aux particuliers étrangers pour un usage résidentiel.
- Hak Guna Bangunan (HGB – Droit de construire) : Accessible via une société à capitaux étrangers (PT PMA), permettant de construire et de détenir des bâtiments sur un terrain en bail.
👉 En créant un PT PMA, un investisseur étranger peut légalement obtenir des droits HGB et développer des villas à des fins résidentielles ou commerciales.
Tableau Comparatif : Bali vs. Thaïlande
| Aspect Juridique | Thaïlande | Bali (Indonésie) |
|---|---|---|
| Propriété foncière | Non autorisée | Non autorisée |
| Durée de bail | Jusqu’à 30 ans | 25–30 ans, renouvelable |
| Option via société | Société majoritairement thaïlandaise | PT PMA 100 % à capitaux étrangers |
| Propriété du bâtiment | Oui (sur terrain loué) | Oui (via bail ou PT PMA) |
| Achat d’un condo | Oui (max. 49 % par projet) | Rare (uniquement en projets à titre strata) |
Conclusion
Si vous souhaitez investir dans une villa en Asie du Sud-Est, comprendre les aspects juridiques est aussi crucial que choisir l’emplacement. La Thaïlande et Bali offrent toutes deux des opportunités intéressantes. Cependant, Bali propose souvent un cadre plus transparent et favorable pour les étrangers, notamment via les structures comme le PT PMA.
📌 Conseil : Avant tout engagement, consultez des experts juridiques et immobiliers locaux de confiance pour sécuriser votre investissement.
