Vous savez probablement déjà que le régentat de Badung couvre certaines des zones les plus prisées de Bali comme Canggu, Uluwatu, Kuta, Pererenan et Seminyak. Cet article se concentre uniquement sur les réglementations de zonage de Badung pour vous aider à comprendre exactement où et quoi vous pouvez construire — que ce soit une villa de luxe, un boutique-hôtel ou un restaurant en bord de mer.
Remarque : Pour une vue d’ensemble des réglementations générales à Bali, consultez notre guide séparé. Ici, nous plongeons spécifiquement dans les lois de zonage de Badung pour les investisseurs étrangers.
Pourquoi le Zonage est-il Crucial à Badung ?
Les lois de zonage déterminent l’utilisation légale des terrains à Badung. Que vous achetiez pour des projets touristiques, résidentiels ou commerciaux, comprendre le zonage garantit que votre projet sera légal et durable.
Principaux Types de Zonage à Badung pour les Investisseurs Étrangers
1. Zones Touristiques (W & W-2)
Idéal pour :
Les étrangers souhaitant investir dans l’hôtellerie (villas, hôtels) ou dans des activités liées au tourisme.
| Code de Zonage | Type de Zone | Description Générale | Développements Autorisés |
|---|---|---|---|
| W | Tourisme (Naturel) | Zones axées sur le développement du tourisme naturel, culturel ou artificiel. | Villas, maisons d’hôtes, hôtels étoilés, restaurants, beach clubs, spas, minimarkets, cafés, resorts, espaces de coworking |
| W-2 | Tourisme (Artificiel) | Zones touristiques intégrant infrastructures et attractions créées par l’homme. | Villas, appartements-hôtels, kondotels, hôtels étoilés, restaurants, centres commerciaux, salles de convention, bars, centres sportifs |
2. Zones Résidentielles (R-2, R-3, R-4)
Idéal pour :
Construire des villas privées ou de petits hébergements comme les Pondok Wisata.
| Code de Zonage | Type de Zone | Description Générale | Développements Autorisés |
|---|---|---|---|
| R-2 | Résidentiel (Haute Intensité) | Zones avec une forte densité d’habitations. | Villas en lotissement, maisons individuelles, dortoirs, commerces, Pondok Wisata |
| R-3 | Résidentiel (Moyenne Intensité) | Zones avec densité modérée entre terrains et constructions. | Maisons individuelles, dortoirs, commerces, Pondok Wisata |
| R-4 | Résidentiel (Basse Intensité) | Zones résidentielles avec faible densité. | Villas privées, dortoirs, commerces, Pondok Wisata |
3. Zones Mixtes (C-2, C-3)
Idéal pour :
Allier habitation et activités commerciales.
| Code de Zonage | Type de Zone | Description Générale | Développements Autorisés |
|---|---|---|---|
| C-2 | Mixte (Intensité Moyenne) | Mélange résidentiel et commercial avec densité modérée. | Villas, restaurants, maisons d’hôtes, boutiques d’art, salons, beach clubs, espaces de coworking |
| C-3 | Mixte (Intensité Élevée) | Mélange résidentiel et commercial à forte densité. | Villas, hôtels étoilés, spas, complexes d’appartements, centres commerciaux, lieux de divertissement |
4. Zones de Commerce et Services (K-1, K-2, K-3)
Idéal pour :
Projets de commerce de détail, centres commerciaux, industries légères ou développement hôtelier.
| Code de Zonage | Type de Zone | Description Générale | Développements Autorisés |
|---|---|---|---|
| K-1 | Commerce & Services Urbains | Activités de grande échelle : commerce, bureaux, loisirs urbains. | Centres commerciaux, restaurants, bureaux, activités industrielles (alimentation, textile, imprimerie), Pondok Wisata, hôtels étoilés |
| K-2 | Commerce & Services Planifiés | Activités commerciales à échelle de quartier (plus petit que K-1). | Idem K-1 mais à échelle réduite |
| K-3 | Commerce & Services en Développement | Commerce de proximité, activités industrielles limitées. | Petites boutiques, cafés, restaurants, Pondok Wisata |
Points Clés pour les Investisseurs Étrangers
- Propriété foncière : Les étrangers ne peuvent pas posséder directement un terrain en Indonésie, mais peuvent louer (Hak Sewa) jusqu’à 80 ans. Toujours consulter un avocat spécialisé.
- Licences de construction : Vérifiez si vous avez besoin d’une licence Pondok Wisata (location courte durée) ou d’une licence hôtelière pour opérer légalement.
- Limitations KDB et Hauteur :
- Zones C-2 : 70 % d’emprise au sol max, hauteur jusqu’à 5 étages.
- Zones C-3 : 80 % d’emprise au sol max, plus de 5 étages autorisés.
Exemples d’Opportunités d’Investissement par Zone
| Zone | Zonage Typique | Utilisation Optimale |
|---|---|---|
| Canggu | W, C-2, R-2 | Villas, maisons d’hôtes, beach clubs |
| Uluwatu | W, W-2, R-4 | Resorts, villas, surf camps |
| Kuta | W-2, K-1, C-3 | Hôtels, centres commerciaux, restaurants |
| Pererenan | R-3, C-2 | Villas, hébergements de charme |
| Seminyak | W, W-2, C-3, R-2 | Villas de luxe, hôtels étoilés, beach clubs |
Conclusion : Investissez intelligemment à Badung
Comprendre les lois de zonage à Badung vous donne l’avantage de sécuriser des investissements rentables dans les marchés les plus dynamiques de Bali, comme Canggu, Seminyak et Uluwatu. Que vous souhaitiez construire des villas, des hôtels ou des projets commerciaux, respecter le zonage assure la légalité et la viabilité de votre projet.
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