Acheter Une Propriété À Bali : Les Options De Financement Expliquées Pour Les Investisseurs Étrangers (2024)

Nous sommes en 2024 et Bali reste une destination de choix pour les expatriés et les investisseurs du monde entier. Cependant, le chemin vers la propriété sur cette île idyllique peut être complexe, notamment pour les investisseurs étrangers qui doivent naviguer entre les réglementations locales et les options de financement. Dans ce guide complet, nous démystifions le paysage du financement immobilier à Bali en 2024, en détaillant les différentes stratégies et opportunités disponibles pour faire de votre maison de rêve une réalité. Que vous envisagiez une villa luxueuse en bord de mer ou un refuge paisible à la campagne, comprendre vos options de financement est la première étape pour ouvrir les portes de votre sanctuaire tropical.

Plusieurs guides à lire :

• Un Guide De L’investissement Immobilier En Indonésie (2024)
• Comprendre Les Lois Et Les Réglementations Avant D’acheter Un Terrain Et Des Propriétés À Bali (2024)
• Accords De Prête-nom À Bali : Le Point De Vue D’une Agence Immobilière
• Premier Investissement : Acheter Un Terrain Ou Une Propriété Finie ?

Clause de non-responsabilité

Les réglementations relatives à la propriété immobilière étrangère et les options de financement en Indonésie peuvent être complexes et sujettes à changement. Ces informations sont destinées à des fins d’orientation générale uniquement et ne doivent pas être considérées comme des conseils financiers. Avant de prendre une décision d’investissement, il est essentiel de mener des recherches approfondies et de consulter des professionnels qualifiés. Pour des informations et des conseils personnalisés sur les options de financement adaptées à votre situation spécifique, veuillez contacter notre équipe d’experts immobiliers à Bali.

Achat Comptant

Le cash est roi. Cette expression ne vieillira jamais. Acheter une propriété en cash est la méthode la plus simple et la plus directe disponible pour les investisseurs étrangers à Bali. Cette option implique de payer le prix total de la propriété à l’avance, éliminant ainsi le besoin de prêts ou de financements.

Dans certains cas, il existe des options/possibilités de payer en plusieurs étapes. Cela se produit le plus souvent dans des projets sur plan, où les promoteurs peuvent proposer des paiements échelonnés alignés sur les étapes de construction. Typiquement, ces étapes de paiement peuvent inclure :

1. Dépôt initial : Un acompte de 10 à 30 % du prix de la propriété est requis pour sécuriser la propriété et commencer le contrat.
2. Paiements progressifs : Les paiements ultérieurs sont effectués au fur et à mesure de l’avancement de la construction, souvent en trois à cinq étapes. Ceux-ci peuvent être liés à des étapes clés telles que la finition des fondations, de la structure, du toit et des finitions intérieures.
3. Paiement final : Le solde restant, généralement autour de 10 à 20 %, est payé à la fin de la construction et à la remise des clés.

Avantages

• Simplicité et rapidité : Les transactions en espèces sont généralement plus rapides et moins compliquées. Sans besoin de garantir un financement, le processus d’achat d’une propriété peut être considérablement accéléré.
• Pouvoir de négociation : Les vendeurs sont souvent plus disposés à négocier le prix lorsqu’ils savent qu’un acheteur peut offrir un paiement immédiat. Cela peut parfois se traduire par un prix d’achat inférieur.
• Absence de coûts d’intérêt : En évitant les hypothèques ou les prêts, les acheteurs économisent sur les paiements d’intérêt pendant la durée d’un accord de financement typique. Cela peut entraîner des économies substantielles à long terme.
• Propriété immédiate : Avec un achat en espèces, vous obtenez une propriété immédiate et claire de la propriété, évitant ainsi le risque de défaut de paiement sur un prêt.
• Sécurité accrue : Les transactions en espèces éliminent le risque de fluctuations des taux d’intérêt, garantissant que le coût de la propriété reste fixe.

Considérations

• Exigence de liquidité : L’achat d’une propriété en espèces nécessite des liquidités importantes. Cela pourrait limiter votre capacité à investir dans d’autres opportunités ou à gérer d’autres obligations financières.
• Coût d’opportunité : Investir une grande somme d’argent dans une propriété signifie que ces fonds ne sont pas disponibles pour d’autres investissements pouvant offrir des rendements plus élevés.
• Risque de change : Pour les acheteurs étrangers, les fluctuations des taux de change peuvent affecter le coût total de la propriété. Il est important de surveiller les taux de change et éventuellement d’utiliser des instruments financiers pour se couvrir contre les mouvements défavorables.
• Diligence raisonnable : Même avec des achats en espèces, il est crucial d’effectuer une diligence raisonnable approfondie. Cela inclut la vérification des titres de propriété, la conformité aux réglementations locales et, éventuellement, l’embauche d’un expert juridique pour naviguer dans les lois immobilières indonésiennes.

Bien que l’achat en espèces exige un capital initial substantiel, il offre une simplicité, une sécurité et un pouvoir de négociation inégalés. Pour les investisseurs étrangers disposant des ressources financières nécessaires, cette option peut être un moyen efficace d’acquérir une propriété à Bali, garantissant une propriété immédiate sans les complexités du financement.

Financement Local Par Les Banques Indonésiennes

Le financement local implique l’obtention d’une hypothèque ou d’un prêt auprès d’une banque indonésienne pour acheter une propriété à Bali. Bien que traditionnellement plus difficile pour les étrangers en raison de critères de prêt plus stricts, certaines banques proposent des produits hypothécaires spécifiques conçus pour répondre aux besoins des acheteurs non indonésiens.

Exigences

• Permis de séjour : Les acheteurs étrangers doivent généralement avoir un KITAS valide (permis de séjour temporaire) ou un KITAP (permis de séjour permanent) pour être éligibles à une hypothèque.
• Preuve de revenus : Les banques exigent une preuve de revenus stables, souvent par le biais de contrats de travail, de documents de propriété d’entreprise ou d’états financiers.
• Acompte : Un acompte substantiel, souvent compris entre 30 % et 50 % de la valeur de la propriété, est généralement requis.
• Historique de crédit : Un bon historique de crédit dans le pays d’origine de l’acheteur peut être nécessaire. Les banques indonésiennes peuvent également effectuer leurs propres évaluations de crédit.
• Garanties : La propriété elle-même sert généralement de garantie pour le prêt. Certaines banques peuvent exiger des garanties supplémentaires.
• Compte bancaire en Indonésie : L’ouverture d’un compte bancaire en Indonésie peut être nécessaire pour gérer les paiements de prêt et d’autres transactions connexes.

Avantages

• Levier financier : Permet aux acheteurs d’acquérir une propriété sans avoir besoin de la totalité du montant initial, libérant ainsi du capital pour d’autres investissements.
• Construction du crédit : La gestion réussie d’une hypothèque en Indonésie peut aider à établir un historique de crédit dans le pays.
• Appréciation de la propriété : Contracter un prêt peut amplifier les rendements si la valeur de la propriété augmente au fil du temps, car vous investissez avec de l’argent emprunté.
• Prêt en monnaie locale : Les hypothèques sont généralement proposées en roupies indonésiennes (IDR), protégeant ainsi les acheteurs des fluctuations des taux de change sur les remboursements de prêt.

Considérations

• Taux d’intérêt plus élevés : Les taux d’intérêt pour les étrangers sont souvent plus élevés que ceux pour les acheteurs locaux. Il est important de comparer les taux et les conditions des différentes banques.
• Processus d’approbation strict : Le processus d’approbation peut être long et compliqué, nécessitant une documentation et une vérification approfondies.
• Conditions de remboursement : Les conditions peuvent varier, mais elles incluent souvent des périodes de remboursement plus courtes par rapport aux prêts disponibles dans d’autres pays.
• Frais juridiques et administratifs : Il peut y avoir des frais juridiques et administratifs supplémentaires associés à l’obtention d’une hypothèque.
• Risque de change : Si vos revenus sont dans une autre devise, les fluctuations des taux de change peuvent affecter votre capacité à rembourser le prêt.

Obtenir un financement local auprès des banques indonésiennes peut rendre la propriété à Bali plus accessible aux investisseurs étrangers. Bien que le processus implique de naviguer entre des exigences strictes et des taux d’intérêt plus élevés, il offre une opportunité de lever des fonds et d’investir dans le marché immobilier florissant de Bali. Avec une planification minutieuse et les bons conseils financiers, obtenir une hypothèque auprès d’une banque indonésienne peut être une voie viable pour posséder la propriété de vos rêves à Bali.

Financement Du Développeur

Le financement par le promoteur implique l’obtention d’un prêt ou d’un plan de versement directement auprès du promoteur immobilier plutôt qu’auprès d’une institution financière traditionnelle. Cette option devient de plus en plus populaire parmi les investisseurs étrangers à Bali, car les promoteurs cherchent à rendre leurs propriétés plus accessibles à un marché plus large.

Avantages

• Processus simplifié : Le financement par le promoteur implique généralement moins de démarches bureaucratiques par rapport aux prêts bancaires traditionnels, ce qui le rend plus facile et plus rapide à obtenir.
• Plans de paiement flexibles : Les promoteurs offrent souvent des calendriers de paiement flexibles, qui peuvent être adaptés à la situation financière de l’acheteur. Cela peut inclure des paiements mensuels, trimestriels ou annuels.
• Coûts initiaux réduits : Certains promoteurs exigent des acomptes moins élevés par rapport aux banques, ce qui peut faciliter l’entrée des acheteurs sur le marché immobilier.
• Incentives groupés : Les promoteurs peuvent offrir des incitations telles que des prix réduits, des frais supprimés ou des meubles et des améliorations inclus dans le package de financement.
• Pouvoir de négociation : Les acheteurs peuvent parfois négocier de meilleures conditions directement avec le promoteur, telles que des taux d’intérêt plus bas ou des périodes de paiement prolongées.

Considérations

• Taux d’intérêt plus élevés : Les taux d’intérêt sur le financement par le promoteur peuvent être plus élevés que ceux proposés par les banques traditionnelles, reflétant le risque accru assumé par le promoteur.
• Périodes de remboursement plus courtes : La période de remboursement pour le financement par le promoteur est souvent plus courte, généralement de 1 à 10 ans, ce qui peut entraîner des paiements mensuels plus élevés.
• Réglementation limitée : Les accords de financement par le promoteur peuvent ne pas être aussi strictement réglementés que les prêts bancaires, il est donc crucial de revoir attentivement les termes et de demander un avis juridique.
• Risques du marché immobilier : Si le promoteur rencontre des difficultés financières ou ne parvient pas à terminer le projet, l’investissement de l’acheteur peut être en danger. Il est essentiel de rechercher la réputation et le bilan du promoteur.
• Problèmes de titre de propriété : Assurez-vous que le promoteur a une propriété claire et légale du bien et que l’acheteur recevra un titre de propriété approprié à la fin des paiements.

Le financement par le promoteur offre une alternative viable pour les investisseurs étrangers cherchant à acheter une propriété à Bali. Bien qu’il puisse fournir une voie de financement plus simple et flexible, il est essentiel de considérer attentivement les termes et les risques impliqués.

PT PMA (Société d’investissement étrangère)

Un PT PMA (Penanaman Modal Asing) est une entité légale indonésienne qui permet aux investisseurs étrangers d’établir et de gérer une entreprise en Indonésie. Cette structure peut également être utilisée pour acheter et posséder des biens immobiliers à Bali, offrant ainsi un moyen légitime et sécurisé pour les étrangers d’investir dans l’immobilier tout en respectant les lois indonésiennes.

Avantages

• Propriété légale : Un PT PMA peut légalement posséder des biens en Indonésie, y compris des terrains et des bâtiments, offrant ainsi des droits de propriété clairs et sécurisés.
• Opportunités d’affaires : Au-delà de la propriété immobilière, un PT PMA permet aux étrangers de s’engager dans diverses activités commerciales en Indonésie, ouvrant ainsi des sources de revenus supplémentaires.
• Investissement à long terme : Cette structure soutient les objectifs d’investissement à long terme, car le PT PMA peut posséder la propriété indéfiniment tant que l’entreprise reste en règle.
• Accès au financement : Un PT PMA peut avoir un meilleur accès aux options de financement locales et des conditions de prêt plus favorables par rapport aux acheteurs étrangers individuels.
• Avantages fiscaux potentiels : Selon la structure et les opérations du PT PMA, il peut y avoir des avantages fiscaux liés aux dépenses d’entreprise et à la dépréciation des biens immobiliers.

Considérations

• Configuration complexe : La création d’un PT PMA implique un processus complexe et souvent long, comprenant l’obtention de diverses licences et approbations auprès des autorités indonésiennes.
• Coûts plus élevés : La mise en place et la gestion continue d’un PT PMA peuvent être coûteuses, impliquant des frais juridiques, des coûts administratifs et le respect des réglementations d’entreprise indonésiennes.
• Exigence de partenaire local : Dans certains secteurs, un PT PMA peut nécessiter un partenaire local indonésien, ce qui peut compliquer les structures de propriété et de contrôle.
• Conformité réglementaire : Les PT PMA sont soumis aux lois d’entreprise indonésiennes et doivent se conformer à diverses exigences de rapport et opérationnelles, ce qui peut être contraignant pour les investisseurs étrangers.
• Restrictions sectorielles : Certaines activités commerciales peuvent être restreintes ou nécessiter des permis spéciaux, il est donc important de s’assurer que l’utilisation prévue de la propriété est conforme aux dispositions légales.

La création d’un PT PMA offre une voie légale et sécurisée pour les investisseurs étrangers souhaitant acheter une propriété à Bali. Bien que le processus puisse être complexe et coûteux, les avantages de la propriété légale, des opportunités commerciales et du potentiel d’investissement à long terme en font une option attrayante pour ceux qui cherchent à investir dans le marché immobilier florissant de Bali.

Indonesian Property Loan (IPL)

Le Prêt Immobilier Indonésien (IPL) est un produit hypothécaire spécialisé conçu pour répondre aux besoins des ressortissants étrangers et des expatriés qui souhaitent acheter une propriété en Indonésie, y compris à Bali. Ce prêt permet aux citoyens non indonésiens de financer l’achat de propriétés résidentielles, telles que des maisons avec terrain ou des appartements, sous des conditions spécifiques et avec un cadre juridique sécurisé.

Des exemples de banques et d’institutions financières offrant des Prêts Immobiliers Indonésiens (IPL) sont BCA, Mandiri, Panin, CIMB Niaga et HSBC Indonesia. Ces banques et institutions financières proposent divers produits hypothécaires qui répondent aux besoins spécifiques des acheteurs étrangers en Indonésie. Les conditions exactes, les taux d’intérêt et les exigences peuvent varier.

Caractéristiques

• Options de devises : Les IPL peuvent être émis dans diverses devises, y compris USD, AUD et IDR, permettant aux emprunteurs de choisir la devise qui convient le mieux à leur situation financière et de minimiser le risque de change.
• Montant du prêt : Le montant minimum du prêt est généralement de 12 000 $, tandis que le maximum peut aller jusqu’à 450 000 $ ou 60 % de la dernière évaluation de la propriété, selon le montant le plus bas. Cela nécessite un acompte minimum de 40 %.
• Durée du prêt : La période de prêt maximale est généralement de 10 ans pour le remboursement du capital et des intérêts.
• Taux d’intérêt : Les taux d’intérêt sont variables, basés sur le coût des fonds pour la devise choisie plus une marge. Cela permet une certaine flexibilité en termes de montants de remboursement au fil du temps.
• Éligibilité : Disponible pour les citoyens non indonésiens résidant en Indonésie, sous réserve de l’approbation de la banque. Les demandeurs doivent démontrer leur capacité à respecter leurs engagements financiers, tels que le loyer, les dépenses de subsistance et les remboursements de prêt.

Conclusion

Chaque option a ses propres avantages et considérations, et le bon choix dépendra de vos circonstances individuelles et de votre stratégie d’investissement. Faire appel à des conseillers juridiques et financiers expérimentés est crucial pour naviguer dans les complexités des lois immobilières indonésiennes et garantir un investissement réussi.

Une chose que nous pouvons recommander avec certitude est de toujours faire des recherches et de consulter la meilleure agence immobilière à Bali. En recherchant et en comprenant ces options de financement de manière approfondie, les investisseurs étrangers peuvent prendre des décisions éclairées et entreprendre en toute confiance le voyage vers la propriété à Bali, sécurisant ainsi leur part de ce paradis tropical.

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