Avez-vous déjà rêvé de posséder un coin de paradis à Bali ? Que ce soit une villa confortable nichée au milieu des rizières ou une propriété en bord de mer idéale pour un hôtel boutique, comprendre le zonage des terres à Bali est essentiel pour tout investissement. Ces règles de zonage déterminent comment la terre peut être utilisée, que ce soit pour l’agriculture, les résidences ou les zones commerciales animées. Connaître ces zones vous aide à acheter un terrain qui correspond à vos rêves et à éviter toute mauvaise surprise par la suite. Si vous prévoyez d’acheter une villa à Bali, il est crucial de comprendre le zonage de la villa car cela détermine si votre villa peut être louée ou utilisée pour un investissement. Plongeons dans les détails du zonage des terres à Bali, en Indonésie, et déchiffrons les couleurs qui guideront votre aventure d’achat immobilier.
Comprendre Les Zones Terrestres De Bali
Bali est l’une des 38 provinces de l’Indonésie. Bien que les réglementations de zonage des terres en Indonésie soient établies par le gouvernement national, Bali a une certaine flexibilité pour mettre en œuvre des règles de zonage spécifiques. Cela permet de prendre en compte des considérations régionales telles que la préservation culturelle et la protection de l’environnement. Par exemple, les zones avec des sites patrimoniaux culturels importants peuvent avoir des restrictions plus strictes en matière de hauteur des bâtiments ou des limitations sur le développement commercial. Ainsi, comprendre à la fois les réglementations nationales et régionales est crucial pour naviguer dans les zones de terres à Bali.
À Bali même, il existe six principales zones de terres, chacune désignée par une couleur pour une identification facile :
- Zone Verte (Terres Agricoles) : Cette zone privilégie l’agriculture et la culture. Les rizières luxuriantes et les terres fertiles entrent dans cette catégorie. La construction y est strictement interdite pour préserver les ressources agricoles. Vous trouverez des zones vertes à Ubud, Nusa Dua, Sanur et autour du Mont Batur.
- Zone Jaune (Terres Résidentielles) : C’est ici que vous pouvez construire la villa de vos rêves ! Parfait pour les résidences privées, certaines petites entreprises peuvent également être autorisées en fonction des réglementations.
- Zone Rouge (Terres Commerciales) : Les boutiques animées, les restaurants, les bureaux et autres entreprises commerciales prospèrent dans la zone rouge. Elle est divisée en sous-catégories comme les quartiers d’affaires centraux et les zones commerciales de quartier.
- Zone Rose (Terres Touristiques) : Vous investissez dans l’industrie du tourisme de Bali ? Recherchez les zones roses. Il s’agit de biens immobiliers de premier choix pour les hôtels, les complexes hôteliers et les villas, concentrés près des plages, des zones culturelles et des centres de divertissement.
- Zone Orange (Terres Commerciales et Résidentielles) : Cette zone offre un mélange d’usages résidentiels et commerciaux, offrant une certaine flexibilité pour le développement.
- Zone de Conservation : La protection de la beauté naturelle de Bali est primordiale. Cette zone englobe des zones environnementalement sensibles et restreint le développement pour maintenir l’équilibre écologique.
La Zone Verte : Le Cœur Agricole De Bali
Les Zones Vertes, ou “Zona Hijau”, sont des zones désignées à Bali où la construction et le développement sont fortement restreints pour préserver les paysages naturels de l’île et l’équilibre écologique. Ces zones jouent un rôle crucial dans le maintien de la santé environnementale de Bali, soutenant la biodiversité et offrant des espaces de loisirs pour les habitants et les touristes.
- Sécurité Alimentaire : Les terrasses de riz vibrantes de Bali, les potagers et les vergers de fruits font tous partie de la zone verte. Ces zones assurent un approvisionnement constant en produits frais et locaux pour les résidents de l’île et l’industrie touristique.
- Préservation Culturelle : Les pratiques agricoles traditionnelles balinaises et les systèmes d’irrigation Subak, un site du patrimoine mondial de l’UNESCO, sont profondément intégrés dans la zone verte. Préserver ce paysage agricole favorise l’identité culturelle et les modes de vie traditionnels.
- Protection de l’Environnement : Les zones vertes agissent comme des tampons naturels, empêchant l’érosion des sols et favorisant des écosystèmes sains. Elles contribuent également à la qualité de l’eau et à la biodiversité, favorisant un équilibre entre l’activité humaine et l’environnement.
Des réglementations strictes régissent la construction dans les Zones Vertes de Bali. Les seules structures qui pourraient être approuvées sont celles soutenant directement les efforts de conservation de l’environnement. Pensez aux installations de recherche étudiant l’agriculture durable ou aux infrastructures de tourisme écologique comme les passerelles à travers les rizières. Contourner ces réglementations entraîne des conséquences graves, y compris des actions en justice, des amendes lourdes et la possibilité désagréable de voir les structures non autorisées démolies.
- Bâtiments agricoles à petite échelle : Les structures directement liées aux activités agricoles, comme les hangars de stockage ou les systèmes d’irrigation, peuvent être autorisées avec les approbations appropriées.
- Initiatives d’écotourisme : Certaines zones vertes permettent la création d’éco-lodges ou de projets de tourisme durable qui favorisent une interaction responsable avec l’environnement. Ces projets doivent respecter des réglementations strictes pour minimiser l’impact sur la terre.
Here are some additional points to consider about the green zone:
- Réglementations strictes : Obtenir des permis pour tout développement dans la zone verte est extrêmement difficile, voire impossible.
- Potentiel d’investissement : Bien que vous ne puissiez pas construire sur des terres de la zone verte, il existe des opportunités d’investir dans des fermes ou des entreprises agricoles existantes. Cela vous permet de contribuer à la sécurité alimentaire et à la préservation culturelle de Bali.
- Expériences touristiques : De nombreuses zones vertes offrent des paysages à couper le souffle et des expériences culturelles. Explorez des circuits à vélo à travers les rizières, faites du bénévolat dans des fermes biologiques ou visitez des villages traditionnels pour avoir un aperçu du cœur agricole de Bali.
Exemples De Zones Vertes À Bali
- Parc national de Bali Barat :
Situé dans la partie occidentale de Bali, ce parc national est l’une des zones vertes les plus importantes de l’île. Il englobe divers écosystèmes, y compris des mangroves, des savanes et des forêts tropicales, et abrite des espèces en danger comme l’Étourneau de Bali.
- Forêt des singes d’Ubud :
Un sanctuaire forestier sacré à Ubud, cette zone verte est une destination touristique populaire. Elle offre un habitat naturel à des centaines de macaques à longue queue et comprend des temples anciens et une végétation luxuriante.
- Rizières En Terrasses De Jatiluwih :
Reconnu comme un paysage culturel par l’UNESCO, les rizières de Jatiluwih sont un exemple de la coexistence des pratiques agricoles avec la conservation de l’environnement. La zone est entretenue grâce aux systèmes traditionnels de subak (irrigation) qui remontent à plusieurs siècles.
Zone Jaune
La Zone Jaune, ou “Zona Kuning,” à Bali désigne les zones destinées au développement résidentiel. Ces zones sont principalement destinées au logement et sont régulées pour assurer une croissance urbaine ordonnée et durable. Pour les expatriés et les investisseurs étrangers intéressés par l’achat de villas ou de propriétés résidentielles, il est crucial de comprendre les spécificités de la Zone Jaune.
Les Zones Jaunes sont désignées pour répondre au besoin croissant de logements résidentiels tout en maintenant la qualité de vie et les normes de planification urbaine. Ces zones sont cruciales pour :
- Développement Urbain : Faciliter l’expansion urbaine planifiée pour accueillir la croissance démographique.
- Disponibilité de Logements : Fournir suffisamment de terres pour construire des maisons, des appartements et des villas.
- Vie Communautaire : Créer des zones résidentielles avec des infrastructures de soutien et des commodités pour un environnement de vie confortable.
Pratiquement, les terres de la Zone Jaune peuvent également être destinées à des fins agricoles. Cependant, si les terres de la Zone Jaune sont utilisées à des fins agricoles, vous pouvez les convertir à des fins résidentielles ou de développement.
Certaines zones de la Zone Jaune permettent la construction de plus de maisons, tandis que d’autres en permettent moins, en fonction de la demande et de la zone. Ce type de zone est adapté pour des certificats tels que le certificat de droit d’usage (Hak Sewa), le certificat de droit de construction (Hak Guna Bangunan) ou le certificat de droit d’utilisation (Hak Pakai).
Zone Rouge (Terrain Commercial) À Bali
Les Zones Rouges, ou “Zona Perdagangan,” à Bali sont des zones désignées pour les activités commerciales. Ces zones sont stratégiquement placées pour soutenir les opérations commerciales, les espaces de vente au détail, les bureaux et autres entreprises commerciales. Pour les expatriés et les investisseurs étrangers cherchant à établir ou à investir dans des entreprises à Bali, comprendre les spécificités des Zones Rouges est crucial pour assurer la conformité avec les réglementations locales et maximiser le potentiel commercial.
Les Zones Rouges sont établies pour faciliter la croissance du commerce et de l’industrie de manière organisée, conformément à la Loi indonésienne n° 26 de 2007 sur l’aménagement du territoire qui fournit le cadre global pour le zonage et l’utilisation des terres. Elles sont essentielles pour :
- Développement Économique : Promouvoir les activités commerciales qui contribuent à l’économie locale.
- Aménagement Urbain : Assurer que les activités commerciales sont concentrées dans des zones spécifiques pour éviter de perturber les zones résidentielles.
- Infrastructures et Commodités : Fournir les infrastructures nécessaires pour soutenir les entreprises, y compris les transports, les services publics et les réseaux de communication.
Principales Caractéristiques
- Types de Commerce :
- Magasins de détail, supermarchés et centres commerciaux.
- Immeubles de bureaux, espaces de co-working et sièges sociaux.
- Restaurants, cafés et lieux de divertissement.
- Infrastructures :
- Haute accessibilité avec des routes principales, des transports en commun et des installations de stationnement en abondance.
- Disponibilité des services essentiels tels que l’électricité, l’eau, Internet et la gestion des déchets.
- Réglementations de Zonage :
- Codes de construction spécifiques pour assurer la sécurité et la fonctionnalité.
- Réglementations sur la signalisation, la publicité et les opérations commerciales pour maintenir l’ordre et l’esthétique.
Les investisseurs étrangers souhaitant acquérir une propriété commerciale à Bali doivent naviguer dans un paysage juridique complexe. Bien que la propriété directe de biens immobiliers soit généralement interdite, les étrangers peuvent posséder des propriétés commerciales par le biais d’une société locale établie (PT PMA) ou en obtenant des baux à long terme (Hak Sewa) et des droits d’utilisation des bâtiments (Hak Guna Bangunan).
Zone Rose (Terre Touristique) À Bali
Les Zones Roses, ou “Zona Pariwisata,” à Bali sont des zones spécifiquement désignées pour les activités liées au tourisme. Ces zones sont vitales pour soutenir l’industrie touristique robuste de Bali, qui est un moteur majeur de l’économie de l’île.
Les terres de la Zone Rose sont un excellent choix si vous souhaitez construire ou acheter une villa et l’utiliser à des fins commerciales. À l’instar des Zones Rouges, les Zones Roses sont désignées pour les activités commerciales et liées au tourisme.
Les Zones Roses sont stratégiquement allouées pour faciliter et améliorer le tourisme, en veillant à ce que les infrastructures et les services répondent aux besoins des visiteurs tout en préservant l’intégrité culturelle et environnementale de l’île. Les objectifs clés des Zones Roses incluent :
- Développement Touristique : Promouvoir la croissance de l’industrie touristique grâce à un développement bien planifié et durable.
- Croissance Économique : Générer des revenus et des opportunités d’emploi en attirant les touristes et les entreprises liées au tourisme.
- Préservation Culturelle : Intégrer le tourisme à la préservation du patrimoine culturel unique et de la beauté naturelle de Bali.
Principales Caractéristiques
- Types de Commerce :
- Hôtels, complexes hôteliers et maisons d’hôtes.
- Restaurants, cafés et bars.
- Installations récréatives telles que parcs à thème, parcs aquatiques et centres culturels.
- Infrastructures :
- Infrastructures bien développées, y compris les liaisons de transport, les services publics et les réseaux de communication, pour soutenir les activités touristiques.
- Proximité des attractions touristiques, des plages, des sites culturels et d’autres points d’intérêt.
- Réglementations de Zonage :
- Codes de construction spécifiques pour assurer la sécurité, la durabilité et la cohérence esthétique.
- Les zones touristiques ne peuvent pas être utilisées à des fins résidentielles ou industrielles sans permis spéciaux.
- Les activités pouvant avoir un impact négatif sur l’expérience touristique ou l’environnement, telles que la fabrication lourde, sont interdites.
Zone Orange (Terrains Commerciaux Et Résidentiels) À Bali
La Zone Orange, ou “Zona Komersial dan Permukiman,” à Bali représente des zones désignées à la fois pour des fins commerciales et résidentielles. Ce zonage à usage mixte permet une combinaison harmonieuse d’espaces de vie et d’activités commerciales, créant des communautés dynamiques où les résidents peuvent vivre, travailler et se divertir. Cette zone offre des logements et des commerces dans la même région. Vous pouvez construire une villa sur un terrain de la zone orange. L’avantage de cette zone est qu’elle peut accueillir à la fois des résidents locaux et des touristes. Ainsi, elle peut être utilisée à des fins de logement ou de location de vacances.
Les Zones Oranges sont établies pour soutenir une intégration équilibrée des développements commerciaux et résidentiels. Les objectifs clés incluent :
- Développement à Usage Mixte : Imaginez des boutiques et des restaurants animés au rez-de-chaussée, avec des appartements confortables ou des maisons de ville aux étages supérieurs. Cette intégration verticale est une caractéristique courante de la zone orange, créant une atmosphère dynamique et pratique.
- Intégration Horizontale : Toutes les zones oranges ne sont pas verticales. Certaines zones présentent une disposition plus horizontale, avec des magasins, des cafés et des prestataires de services dispersés parmi les quartiers résidentiels. Cela favorise un fort sentiment de communauté, permettant aux résidents d’accéder aux nécessités quotidiennes sans avoir à aller loin.
Principales Caractéristiques
- Développement à Usage Mixte :
- Combinaison de bâtiments résidentiels, tels que des appartements et des maisons, avec des établissements commerciaux comme des magasins, des bureaux et des restaurants.
- Permet un développement vertical, où les étages inférieurs peuvent accueillir des activités commerciales et les étages supérieurs sont utilisés à des fins résidentielles.
- Infrastructures :
- Infrastructures bien développées pour soutenir à la fois les besoins résidentiels et commerciaux, y compris les routes, les transports en commun, les services publics et les espaces verts.
- Accès aux services essentiels tels que les écoles, les établissements de santé et les espaces récréatifs.
- Réglementations de Zonage :
- Réglementations sur les niveaux de bruit, la gestion du trafic et les équipements publics pour maintenir la qualité de vie.
- Les étrangers peuvent participer aux développements dans les Zones Oranges par le biais de baux à long terme (Hak Sewa) ou en établissant une société locale (PT PMA).
Bien que la zone orange offre un mélange attrayant de commodité et de dynamisme, il est important de peser certaines considérations avant de se lancer. Vivre à proximité des magasins et des restaurants peut se traduire par des niveaux de bruit plus élevés, alors assurez-vous que votre tolérance correspond à l’énergie de la zone.
De plus, tout comme dans d’autres zones, des réglementations spécifiques régissent le développement. Comprendre ces réglementations, y compris les limitations sur la hauteur des bâtiments et les activités commerciales autorisées, est crucial pour tout projet de construction. Enfin, la zone orange prospère grâce à un équilibre délicat entre l’activité commerciale et la tranquillité résidentielle. Recherchez des zones avec des directives communautaires établies qui garantissent que les résidents et les entreprises puissent prospérer.
Zone De Conservation À Bali
Les Zones de Conservation, ou “Zona Konservasi,” à Bali sont des zones spécifiquement désignées pour préserver l’environnement naturel et la biodiversité de l’île. Ces zones jouent un rôle crucial dans la protection des écosystèmes uniques de Bali, de son patrimoine culturel et de sa beauté pittoresque. Les Zones de Conservation sont établies pour maintenir l’équilibre écologique, protéger les habitats naturels et assurer la durabilité des ressources environnementales de Bali. Les objectifs principaux incluent :
Principales Caractéristiques
- Types d’aires protégées :
- Parcs nationaux, réserves fauniques et sanctuaires marins.
- Réserves forestières, zones humides et zones côtières protégées.
- Sites culturels et historiques ayant une valeur écologique significative.
- Infrastructures :
- Infrastructures limitées pour minimiser l’impact humain, souvent axées sur des conceptions écologiques et durables.
- Accès contrôlé aux zones sensibles pour prévenir la surutilisation et les dommages.
- Réglementations de Zonage :
- Codes de construction stricts et restrictions d’utilisation des terres pour assurer un impact environnemental minimal.
- Réglementations sur les activités autorisées pour protéger l’intégrité des écosystèmes.
- Activités Interdites : L’exploitation minière, l’exploitation forestière, les activités industrielles et toute forme de modification des terres pouvant nuire à l’environnement.
- Activités Autorisées : L’écotourisme, la recherche, l’éducation et les projets de conservation, à condition qu’ils respectent les réglementations environnementales.
Bien que l’investissement direct dans les terres des zones de conservation de Bali soit restreint, il existe des moyens efficaces de contribuer à leur préservation. Soutenir des projets d’écotourisme qui privilégient des pratiques durables injecte directement des fonds dans les efforts de conservation.
Exemples de Zones de Conservation à Bali :
- Le Parc National de Bali Barat, situé dans la partie ouest de l’île, qui englobe divers écosystèmes tels que les mangroves, les savanes et les forêts tropicales, et abrite des espèces en danger comme l’Étourneau de Bali.
- La Forêt des Singes d’Ubud, un sanctuaire forestier sacré à Ubud, connu pour sa population de macaques à longue queue et ses temples anciens, se concentrant sur la préservation culturelle et la conservation de la faune.
- l’Aire Marine Protégée de Nusa Penida vise à protéger les récifs coralliens et la biodiversité marine tout en promouvant des pratiques de pêche durables, en faisant une destination populaire pour la plongée et le snorkeling avec des réglementations strictes pour préserver l’écosystème marin.
Comment Vérifier La Zone Terrestre À Bali
Vous pouvez vérifier la zone de terrain à Bali, ainsi que dans toute l’Indonésie, en utilisant la carte interactive Gistaru fournie par le Ministère des Affaires Agraires et de l’Aménagement du Territoire. Le site web, accessible à la carte interactive Gistaru, est en langue indonésienne, mais il vous permet de parcourir différentes zones, y compris Bali, et de visualiser des cartes avec des marquages de zone colorés.
Si vous utilisez un appareil Android, vous pouvez également utiliser l’application mobile BATARA pour vérifier le zonage des terres dans la région de la province de Badung. Cependant, cette application est limitée uniquement à la zone de Badung.
Par exemple, la carte ci-dessous montre la zone de terrain de Kecamatan Kuta, qui comprend des zones comme Canggu et Pererenan. Cet outil est inestimable pour quiconque souhaite comprendre les désignations de zonage pour des propriétés spécifiques à Bali.
Il est toujours préférable de parler aux autorités. Vous pouvez visiter les bureaux du gouvernement local tels que le Kantor Camat ou le Kantor Kelurahan, ou le département de la planification du gouvernement provincial de Bali, où des cartes de zonage officielles sont disponibles. De plus, le bureau de l’Agence Nationale des Terres (Badan Pertanahan Nasional ou BPN) à Bali peut fournir des informations détaillées sur les titres fonciers et le statut de zonage. Ces ressources sont essentielles pour vérifier les désignations spécifiques d’utilisation des terres et assurer la conformité avec les réglementations locales.
Si vous souhaitez acheter une villa à des fins de location ou votre maison de rêve et vous interrogez sur la zone de terrain, vous pouvez nous contacter, une agence immobilière à Bali avec plus de dix ans d’expérience.
