Investir dans l’immobilier à Bali peut être une entreprise lucrative, mais il est important pour les investisseurs étrangers de comprendre le paysage des taxes foncières et des obligations financières connexes. Naviguer dans l’environnement fiscal en Indonésie, en particulier à Bali, nécessite une compréhension claire des différentes taxes applicables aux transactions immobilières et à la propriété. Voici un aperçu complet pour vous aider à commencer :
Taxe D’acquisition Ou De Transfert De Propriété
Lors de l’achat d’une propriété à Bali, vous serez soumis à la taxe d’acquisition de propriété, officiellement connue sous le nom de Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Cette taxe est imposée sur le transfert de la propriété et est généralement calculée à un taux fixe de 5 % basé sur la valeur de transaction de la propriété ou la valeur estimée, selon la plus élevée des deux. L’acheteur est responsable de payer cette taxe unique au moment de l’acquisition.
En Indonésie, le BPHTB est calculé sur la base de la Valeur d’Acquisition de l’Objet Fiscal (Nilai Perolehan Objek Pajak, NPOP), moins les biens immobiliers non imposables (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, NPOPTKP). Le BPHTB doit être payé avant que le notaire ne signe l’acte de transfert des droits. Cette taxe est généralement de 5 % de la valeur de transaction de la propriété pour l’acheteur ou de la valeur estimée, selon la plus élevée des deux. C’est une taxe unique payée au moment de l’acquisition.
Calculer La Taxe BPHTB
Voici la formule pour calculer la taxe BPHTB : Taxe BPHTB = 5 %×(NPOP−NPOPTKP). Vous pouvez également utiliser notre calculatrice ci-dessous :
Taxe Foncière Annuelle Ou PBB
Une fois que vous possédez une propriété à Bali, vous serez tenu de payer une taxe foncière annuelle connue sous le nom de Taxe sur la Terre et les Bâtiments (Pajak Bumi dan Bangunan, ou PBB). Cette taxe est imposée aux propriétaires et est calculée en fonction de la valeur estimée du terrain et des bâtiments. Le taux varie généralement de 0,1 % à 0,3 % de la valeur estimée, le taux exact et l’évaluation étant déterminés par le gouvernement local.
Le système de la taxe PBB est administré par la Direction Générale des Impôts (Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia). Tous les propriétaires en Indonésie sont tenus de payer cette taxe annuellement. Il est crucial de s’assurer des paiements en temps voulu pour éviter des pénalités et des conséquences juridiques potentielles.
Auparavant, le taux de la PBB variait entre 0,01 % et 0,3 %. Cependant, en 2022, le gouvernement indonésien a augmenté le taux de la PBB à 0,5 %.
Calculer la taxe PBB
Pour calculer la taxe PBB, vous devez connaître le NJOP et le NJKP :
- NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) : Il s’agit du prix moyen obtenu lors d’une transaction immobilière. S’il n’y a pas eu de transaction récente, le NJOP est déterminé par le gouvernement local en comparant la propriété avec des propriétés similaires.
- NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) : Il s’agit de la valeur de vente taxable, calculée en fonction du NJOP.
Vous pouvez calculer le NJKP avec la formule suivante :
- NJKP = 40 % ou 20 % x (NJOP – NJOPTKP)
- NJKP = 40 % x (5 800 000 000 IDR – 12 000 000 IDR) = 2,32 milliards IDR
- PBB = 0,5 % x 2 315 200 000 IDR = 11,58 millions IDR
- Selon ce calcul, le propriétaire doit payer 11,58 millions IDR (706 $) chaque année pour la taxe PBB.
Les autorités fiscales indonésiennes envoient aux contribuables une lettre de notification de l’impôt dû (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang/SPPT) avec le montant de l’impôt à payer. La taxe PBB doit être payée dans les six mois suivant l’émission du SPPT. Source.
Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) / PPN
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est applicable lors de l’achat ou de la location de biens immobiliers ou de terrains auprès d’une entité commerciale, telle qu’un constructeur ou un promoteur. Cette taxe, connue localement sous le nom de Pajak Pertambahan Nilai (PPN), constitue une partie importante des transactions immobilières en Indonésie. Cependant, la TVA ne s’applique pas aux transactions impliquant des propriétés secondaires qui ont déjà été utilisées. Actuellement, le taux de TVA en Indonésie est fixé à 11 %.
Impôt Sur Le Revenu Des Revenus Locatifs
Si vous prévoyez de louer votre propriété, le revenu locatif sera soumis à l’impôt sur le revenu. Le revenu locatif est également soumis à l’imposition en tant qu’impôt sur le revenu des personnes physiques pour les résidents. Cependant, pour les contribuables non-résidents, le revenu locatif est soumis à une retenue à la source, souvent appelée impôt sur le revenu locatif ou impôt sur le bail. Les résidents fiscaux doivent déposer leur déclaration de revenus des personnes physiques avant le 31 mars de l’année suivante, et la date limite de paiement est le 10 du mois suivant.
Les étrangers qui séjournent en Indonésie pendant plus de 183 jours par an sont classés comme résidents fiscaux indonésiens. En tant que résidents fiscaux, ils sont tenus de payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques, connu sous le nom de Pajak Penghasilan Orang Pribadi, qui fonctionne sur une échelle progressive en fonction de leurs revenus annuels. Les taux de l’impôt sur le revenu des personnes physiques en Indonésie varient de 5 % à 35 %, selon le revenu annuel de l’individu. Source.
Revenu | Taux d’imposition |
---|---|
Jusqu’à 60 millions IDR | 5% |
60 millions IDR – 250 millions IDR | 15% |
250 millions IDR – 500 millions IDR | 25% |
500 millions IDR – 5 milliards IDR | 30% |
Plus de 5 milliards IDR | 35% |
Pour les étrangers, le revenu locatif des personnes non-résidentes en Indonésie est soumis à une retenue à la source de 20 % du revenu locatif brut. Même si un non-résident n’a pas de résidence permanente en Indonésie, il doit tout de même payer des impôts sur tout revenu qu’il gagne en Indonésie. Le taux par défaut de 20 % de la retenue à la source s’applique, sauf s’il existe une Convention de Double Imposition (CDI) entre l’Indonésie et le pays d’origine du non-résident. Le PPh doit être déclaré avant le 20 du mois suivant et payé avant le 10 du mois suivant.
La retenue d’impôt | Taux d’imposition |
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Résidents indonésiens | 10% |
Non-résidents | 20% |
Avantages D’avoir Un Numéro D’identification Fiscale Et De Comprendre La Taxe Sur Les Achats Immobiliers
Une entité légale peut acquérir une propriété par le biais d’un bail à long terme et d’un titre Hak Guna Bangunan (HGB). Il a été souligné que l’obtention d’un identifiant fiscal peut réduire la retenue à la source sur le HGB de 10 %.
Pour obtenir et s’inscrire pour un identifiant fiscal, les étrangers doivent avoir une présence physique ou l’intention de résider en Indonésie pendant plus de 28 jours (6 mois) et posséder un KITAS (permis de travail). Cela les soumet également à l’imposition sur le revenu mondial, ce qui signifie qu’ils doivent payer l’impôt sur le revenu dans leur pays d’origine et peuvent être exonérés de certains revenus en fonction de leur juridiction.
Conclusion
Comprendre le paysage fiscal immobilier à Bali est essentiel pour que les investisseurs étrangers prennent des décisions éclairées et maximisent leurs rendements d’investissement. Chez Bali Exception Real Estate Agency, nous nous engageons à aider nos clients à naviguer à travers ces complexités. Grâce à notre connaissance locale et notre expertise, nous pouvons vous guider à chaque étape du processus, en veillant à ce que votre investissement soit à la fois conforme et rentable. Que vous cherchiez à acheter, vendre ou louer, nous sommes là pour soutenir votre parcours immobilier à Bali.