Lorsqu’il s’agit d’acquérir une propriété à Bali, les expatriés français explorent souvent diverses options, notamment la location de terres en Indonésie. Ce guide vous guidera à travers les subtilités de la propriété foncière et de l’investissement à Bali. Nous discuterons des titres fonciers à droit d’usage (Hak Pakai), du Hak Guna Bangunan et du Hak Sewa untuk Bangunan, en mettant en lumière les voies légales et sécurisées disponibles pour les investisseurs.
Location de terres à Bali : Un Aperçu
Les étrangers désireux de posséder un morceau de paradis à Bali doivent savoir que le gouvernement indonésien ne leur permet pas de posséder des titres de pleine propriété (Hak Milik) de terrains. Pour acquérir une propriété, ils ont deux options principales : soit épouser un citoyen indonésien avec une séparation de biens ou un accord prénuptial, soit opter pour un arrangement de location. Dans ce guide, nous examinerons la législation et les réglementations qui régissent les terrains en location en Indonésie.
Ceci est basé sur la Partie 3 Article 21 Paragraphe 1 de la Loi Agraire n°5 de 1960 qui dit “Seuls les citoyens indonésiens peuvent avoir des droits de propriété (Hak Milik)”.
Les Titres Fonciers à Droit d’Usage : Hak Pakai
Les investisseurs étrangers peuvent légalement détenir des titres de location sous Hak Pakai, un titre foncier gouvernemental. Cet arrangement permet aux individus de louer des terres appartenant à l’Indonésie pour une période prédéterminée, généralement 30 ans, avec des options de renouvellement. Hak Pakai offre des droits de propriété complets, y compris la possibilité d’acheter, de vendre, de réaliser des gains en capital et de transmettre la propriété à des héritiers. Cependant, il est crucial de noter que Hak Pakai doit être enregistré auprès du bureau des terres, et les propriétaires terriens privés ne peuvent pas accorder de titres Hak Pakai à moins de céder le contrôle au propriétaire pour la durée du titre.
Le Hak Guna Bangunan favorable aux investisseurs (HGB)
Le Hak Guna Bangunan, similaire au Hak Pakai, est également un titre foncier qui permet l’utilisation des terres jusqu’à 30 ans, extensible à un maximum de 90 ans. Il est principalement utilisé par les entreprises pour leurs activités commerciales. Pour obtenir des terres sous HGB, les étrangers doivent créer une société d’investissement connue sous le nom de PMA (Penanaman Modal Asing). Cependant, ce chemin peut introduire des complications en termes de dépôts financiers, de propriété légale de l’entreprise et de fiscalité. En tant que tel, de nombreux investisseurs trouvent que Hak Pakai est une option plus simple pour la propriété foncière.
Ceci est basé sur la Partie 5 Article 36 Paragraphe 1b de la Loi Agraire n°5 de 1960 “Ceux qui peuvent avoir des droits d’utilisation des bâtiments sont a. les citoyens indonésiens ; b. les entités légales établies conformément à la loi indonésienne et domiciliées en Indonésie”. Selon la réglementation 1b, les étrangers doivent établir une PT PMA.
Exploration de Hak Sewa untuk Bangunan : Titre de location pour les bâtiments
Hak Sewa Bangunan, un droit secondaire, permet à des individus ou à des entités légales de louer des terres à quelqu’un ayant des droits primaires, tels que Hak Milik. Ce titre est établi en vertu de la loi indonésienne et constitue une option viable lors de la location de terres à des propriétaires terriens privés. Il est essentiel de mener une due diligence approfondie, notamment en vérifiant la propriété des terres, le droit de location, les dettes existantes, les réglementations de zonage et l’accès légal. Lors de la préparation des documents nécessaires, il convient de traiter des accords sur le prix, des responsabilités fiscales et de la sécurité de la location. Recherchez une représentation juridique sûre pour protéger vos intérêts et garantir une transaction fluide.
Réglementations et Durées pour les Titres Fonciers en Location
La Loi Agraire pose les bases de la propriété foncière, tandis que les réglementations définissent les conditions spécifiques et les limitations des titres fonciers. Ces réglementations peuvent varier en fonction de l’emplacement et peuvent changer avec le temps. La période maximale pour un titre Hak Pakai est généralement de 25 ans, avec des extensions et des renouvellements potentiels, pouvant aboutir à une durée totale de 90 ans. Il est essentiel de consulter une agence immobilière à Bali ou un professionnel pour comprendre de manière exhaustive les termes et conditions associés à votre titre de location.
Investir dans des terres à Bali peut être une entreprise gratifiante, mais il est crucial de naviguer dans le paysage juridique avec soin et diligence. En choisissant le bon titre foncier et en suivant les procédures légales nécessaires, vous pouvez sécuriser votre propriété de rêve dans ce paradis tropical tout en protégeant votre investissement.
Indonesian Law
La Loi Agraire indonésienne constitue un cadre juridique complet qui régit la propriété foncière et les questions liées aux terres en Indonésie. Cette loi couvre divers titres fonciers, notamment Hak Milik (pleine propriété), Hak Pakai, Hak Guna Bangunan et Hak Sewa. Les chapitres et articles clés de cette loi sont essentiels pour comprendre la propriété foncière et les titres fonciers en Indonésie.
Cette réglementation fournit des lignes directrices et des procédures spécifiques aux étrangers cherchant à acquérir des titres fonciers tels que Hak Pakai et Hak Guna Bangunan à des fins résidentielles. Elle décrit les conditions et les restrictions liées à la propriété foncière étrangère en Indonésie, en mettant l’accent sur la conformité à la Loi Agraire indonésienne. Des informations détaillées peuvent être trouvées dans les articles et chapitres pertinents de ce règlement présidentiel.
Les étrangers peuvent-ils acheter des propriétés à Bali ?
Comprendre les lois juridiques sur les propriétés à Bali est crucial pour toute personne cherchant à acheter ou à investir dans l’immobilier sur l’île. Surtout pour les Français expatriés intéressés par Bali et l’investissement à Bali, qui se demandent souvent “Les étrangers peuvent-ils acheter des propriétés à Bali ?”. Eh bien, voici quelques aspects juridiques clés pour répondre à cette question :
Selon les informations ci-dessus, les étrangers ne peuvent pas acheter de propriété en pleine propriété (Hak Milik) que ce soit pour un terrain ou une villa en Indonésie, y compris à Bali. Vous avez peut-être vu certains sites Web ou agents affirmant que les étrangers peuvent acheter des propriétés à Bali. Bien que cela puisse être vrai, c’est plutôt une alternative. L’alternative pour un étranger d’acheter une propriété à Bali est de passer par un accord de bail d’une durée déterminée. L’autre moyen est de créer une société à capitaux étrangers (Penanaman Modal Asing) et vous pouvez “acheter” le terrain, les villas ou les propriétés à Bali sous le titre de Droit d’Usage (HGB) ou Hak Pakai, protégé par la loi.
Les accords de bail d’une durée déterminée accordent généralement un droit de bail pour une période spécifique, généralement de 25 à 30 ans, avec une option de prolongation. Alors que les PMA permettent aux étrangers de créer une société en Indonésie et d’acquérir des biens sous le nom de la société, sous réserve de certaines réglementations et restrictions. À noter qu’acheter une propriété à Bali via un mandataire local est illégal et totalement risqué pour les étrangers.
Résumé
Il existe deux principaux types de titres à Bali : Hak Milik (Droit de Propriété) et Hak Pakai (Droit d’Usage). Mais lorsque vous achetez une propriété à usage commercial, vous obtenez un titre spécial – HGB, Hak Guna Bangunan qui dure également jusqu’à 80 ans.
- Nous fournirons quelques informations générales sur la législation locale concernant la propriété à Bali, mais veuillez garder à l’esprit que les lois et règlements locaux peuvent changer avec le temps. Il est donc toujours préférable de consulter votre agent immobilier ou avocat.
- Propriété étrangère : Les étrangers ne peuvent pas posséder directement des terres en pleine propriété en Indonésie, y compris à Bali, sauf dans certains cas. Cependant, il existe des alternatives disponibles, telles que des baux à long terme et la création d’une société à capitaux étrangers (PMA).
- Bail à long terme : Les étrangers peuvent conclure des accords de bail pour des terres et des bâtiments à Bali. Les accords de bail durent généralement une période initiale de 25 à 30 ans, avec une option de prolongation de 25 ans supplémentaires.
- Société à capitaux étrangers (PMA) : Les étrangers peuvent créer une société à capitaux étrangers (PMA) en Indonésie, qui peut acquérir des terres en pleine propriété. Cette option implique des exigences et des procédures spécifiques et nécessite généralement une structure de mandataire local.
- Accords de mandataire : Bien que la propriété foncière étrangère soit limitée, certains étrangers ont utilisé des accords de mandataire, où des individus locaux détiennent le titre de propriété au nom de l’acheteur étranger. Cependant, il est important de noter que les accords de mandataire sont généralement considérés comme illégaux et peuvent comporter des risques importants.
- Hak Pakai : Le gouvernement indonésien permet aux étrangers d’obtenir un certificat de “Droit d’Usage” (Hak Pakai) pour des propriétés résidentielles. Ce droit accorde l’usage et le contrôle de la propriété pour une période de 30 ans, prolongeable de 20 ans supplémentaires.
- Propriété des bâtiments : Les étrangers peuvent avoir la pleine propriété des bâtiments (pas du terrain) sur des terrains loués ou détenus par le biais d’un certificat de Hak Pakai.
- Zonage et Restrictions : Bali a des réglementations et des restrictions de zonage spécifiques qui déterminent le type de propriété pouvant être construit dans différentes zones. Ces réglementations varient en fonction de l’emplacement spécifique et de l’utilisation prévue de la propriété.
Il est important de noter que les lois et réglementations peuvent changer, il est donc crucial de rester informé des dernières exigences légales et de consulter des professionnels bien informés sur les lois et réglementations immobilières de Bali.
