Accords de prête-nom à Bali : le point de vue d’une agence immobilière

une culture h et diversifiée, une beauté naturelle époustouflante et un style de vie dynamique. Il n’est pas étonnant que de nombreuses personnes rêvent de posséder une propriété à Bali, que ce soit comme maison de vacances, comme plan de retraite ou comme actif générateur de revenus.

Cependant, acheter une propriété à Bali n’est pas aussi simple qu’il y paraît. L’Indonésie a des lois et réglementations strictes qui limitent la propriété des terres et des biens par les étrangers. L’un des moyens par lesquels les étrangers peuvent contourner ces restrictions consiste à recourir à un accord de prête-nom.

Un accord de prête-nom est un arrangement juridique qui permet à un étranger d’acquérir une propriété à Bali par l’intermédiaire d’un individu local, connu sous le nom de prête-nom, qui détient le titre légal de la propriété au nom de l’étranger. Le prête-nom agit en tant que détenteur temporaire de la propriété, tandis que l’étranger conserve la propriété effective et le droit d’utiliser, de louer, de vendre ou d’hériter de la propriété.

Les accords de prête-nom sont largement utilisés à Bali, en particulier pour les propriétés en pleine propriété, qui constituent le type de propriété le plus recherché et le plus précieux de l’île. Les propriétés en pleine propriété offrent le plus haut niveau de sécurité et de contrôle, car elles accordent au propriétaire la propriété pleine et permanente du terrain et de la propriété.

Toutefois, les accords de prête-nom sont également controversés et risqués, car ils impliquent un degré élevé de confiance et de dépendance à l’égard du prête-nom. Il existe de nombreux cas où des candidats ont abusé de leur pouvoir et trahi leurs partenaires étrangers, entraînant des litiges, des pertes, voire des fraudes.

Dans cet article, nous explorerons les avantages et les inconvénients des accords de prête-nom à Bali, et fournirons quelques idées et conseils d’une agence immobilière sur la façon de les utiliser de manière sûre et efficace.

Qu’est-ce qu’un accord de prête-nom ?

Un accord de prête-nom est un accord juridique entre deux parties, dans lequel le prête-nom (un tiers) est nommé pour détenir la propriété légale de la propriété au nom du véritable propriétaire. Le prête-nom signe un accord avec le véritable propriétaire, qui décrit les responsabilités du prête-nom et les droits du véritable propriétaire. L’accord stipule que le prête-nom n’a aucun droit de vendre ou de disposer de la propriété sans le consentement écrit du véritable propriétaire. Le prête-nom n’est qu’un détenteur temporaire de la propriété et n’a aucun droit de revendiquer la propriété de la propriété. En échange de la propriété légale de la propriété, le prête-nom reçoit des frais ou une commission de la part du véritable propriétaire.

Les accords de prête-nom sont couramment utilisés à Bali pour permettre aux étrangers de posséder des propriétés en pleine propriété, ce qui est par ailleurs interdit par la loi indonésienne. Selon la loi agraire de 1960, seuls les citoyens indonésiens peuvent posséder des terres en pleine propriété en Indonésie. Les étrangers ne peuvent posséder que des propriétés à bail ou des droits d’usage, valables pour une période de temps limitée, généralement de 25 à 30 ans, avec une option de prolongation.

En utilisant un contrat de prête-nom, un étranger peut avoir la pleine propriété légale d’une propriété en pleine propriété, qui peut ensuite lui être louée pour une longue période, généralement de 80 à 100 ans. De cette façon, l’étranger peut bénéficier des avantages de la propriété en pleine propriété, tels que la sécurité, le contrôle et l’appréciation, tout en respectant la loi indonésienne.

Pourquoi les gens le font-ils ?

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les gens utilisent des accords de nomination pour acheter des propriétés à Bali. Voici quelques-unes des principales raisons :

• Pour accéder au marché en pleine propriété : Les propriétés en pleine propriété sont le type de bien le plus recherché et le plus précieux à Bali, car elles offrent le plus haut niveau de sécurité et de contrôle. Cependant, les propriétés en pleine propriété sont également le type de bien le plus restreint et réglementé, car elles ne sont disponibles que pour les citoyens indonésiens. En utilisant un accord de nomination, les étrangers peuvent accéder au marché en pleine propriété et acquérir les meilleures propriétés de l’île.
• Pour économiser de l’argent et du temps : Acheter une propriété à Bali peut être un processus complexe et coûteux, surtout pour les étrangers. Il existe de nombreuses procédures légales et administratives, des frais et des taxes impliqués, qui peuvent varier en fonction du type et de l’emplacement de la propriété. En utilisant un accord de nomination, les étrangers peuvent économiser de l’argent et du temps, car ils peuvent éviter certaines des dépenses et des tracas associés à l’achat d’une propriété à Bali.
• Pour avoir plus de flexibilité et d’options : Acheter une propriété à Bali peut également être un processus limitant et difficile, surtout pour les étrangers. Il existe de nombreuses règles et réglementations qui affectent la disponibilité et la pertinence des propriétés pour les étrangers, telles que le prix minimum, la zonage et la taille du terrain. En utilisant un accord de nomination, les étrangers peuvent avoir plus de flexibilité et d’options, car ils peuvent choisir n’importe quelle propriété qui répond à leurs préférences et besoins.

L’accord de nomination est-il légal ?

L’accord de mandataire conclu par le notaire, qui contient un contrôle excessif des citoyens étrangers sur les terres appartenant à un citoyen indonésien, n’a aucun pouvoir juridique et est nul et non avenu lorsqu’il est promis que les étrangers peuvent contrôler juridiquement les terres en pleine propriété et sont de mauvaise foi lorsqu’ils conclure le contrat de prête-nom. Pour en savoir plus, consultez l’International Journal of Sosiological Jurisprudence de l’Université Warmadewa.

Illégal basé sur la loi sur l’investissement (UUPM)

L’article 33 paragraphe (1) de la loi sur l’investissement stipule expressément que les investisseurs nationaux et les investisseurs étrangers qui investissent du capital dans une société à responsabilité limitée (PT) doivent conclure un accord et/ou une déclaration affirmant que la propriété des actions de la société à responsabilité limitée est au nom et au profit d’une autre personne.

En outre, aux termes de l’article 33, paragraphe (2), de la loi sur l’investissement, il est indiqué que si l’investisseur conclut un tel accord, celui-ci sera nul et non avenu en droit. Ceci est conforme aux dispositions du Code civil (KUHPer). L’article 1337 du Code civil déclare qu’une cause est interdite, ce qui signifie que si un accord est conclu sur la base d’une cause interdite, l’accord n’est pas valable et est considéré comme nul et non avenu en droit.

Illégal basé sur le droit des sociétés (UUPT).

Conformément à la loi sur l’investissement (UUPM), l’article 48 de la loi sur les sociétés (UUPT) stipule également que les actions d’une société à responsabilité limitée (PT) doivent être émises au nom du propriétaire légitime. Par conséquent, il n’est pas permis d’émettre des actions au nom d’une personne autre que le propriétaire réel. Il existe des risques potentiels associés à la création d’un accord de prête-nom, notamment :

1. En cas de litige, le tribunal peut ne pas reconnaître le contrat de prête-nom, le rendant ainsi inéligible aux poursuites judiciaires.
2. Le nom de l’actionnaire indiqué dans l’acte de création de la société sera reconnu par la loi indonésienne.
3. De plus, un contrat de prête-nom peut être légalement contesté par des tiers pour cause de fraude.

Raisons pour lesquelles vous ne devriez pas le faire

Malgré les avantages et la popularité des accords de prête-nom à Bali, il existe également de nombreuses raisons pour lesquelles vous ne devriez pas le faire. Certaines des principales raisons sont :

• Le risque de perdre votre propriété : Le risque le plus important et le plus évident lié au recours à un contrat de prête-nom est que vous puissiez perdre votre propriété, car vous confiez la propriété légale de votre propriété à quelqu’un d’autre. Il existe de nombreux cas où des prête-noms ont abusé de leur pouvoir et trahi leurs partenaires étrangers, en vendant, hypothéquant ou transférant la propriété sans leur consentement, ou en refusant de renouveler le bail ou l’accord. Il existe également des cas où les candidats sont décédés, ont disparu ou sont devenus incapables, laissant les partenaires étrangers dans un vide juridique, car ils n’ont aucun droit légal ni aucune réclamation sur la propriété.
• La difficulté de faire valoir vos droits : Un autre risque lié au recours à un contrat de prête-nom est que vous pourriez avoir des difficultés à faire valoir vos droits, car vous vous appuyez sur un contrat qui n’est pas reconnu ou soutenu par la loi indonésienne. Si vous avez un litige ou un problème avec votre candidat, vous pourriez avoir un recours juridique limité, voire inexistant, car les tribunaux pourraient ne pas accepter ou maintenir votre accord. Vous pouvez également rencontrer des défis et des obstacles de la part des autorités, telles que le bureau foncier, le bureau des impôts ou le bureau de l’immigration, car elles peuvent ne pas reconnaître ou respecter votre accord.
• Le coût et les tracas liés au maintien de votre accord : Un troisième risque lié au recours à un accord de prête-nom est que vous pourriez encourir des coûts et des tracas supplémentaires, car vous maintenez un accord complexe et fragile. Vous devrez peut-être payer des frais ou des commissions à votre prête-nom, ainsi que des taxes et des frais au gouvernement, ce qui peut réduire vos bénéfices et votre retour sur investissement. Vous devrez peut-être également faire face à des formalités administratives et à des formalités administratives, comme le renouvellement du bail ou du contrat, la mise à jour de la procuration ou l’enregistrement de la propriété, ce qui peut vous faire perdre du temps et de l’énergie.

Aperçu d’une agence immobilière

En tant qu’agence immobilière, nous possédons une vaste expérience et connaissance du marché immobilier de Bali, et nous avons été témoins des avantages et des inconvénients des accords de prête-nom. Nous comprenons que les accords de prête-nom peuvent être une option tentante et pratique pour les étrangers qui souhaitent acheter une villa à Bali, mais nous conseillons également de faire preuve de prudence lors de leur utilisation.

Nous pensons que les accords de prête-nom ne sont ni la meilleure ni la seule option pour les étrangers qui souhaitent investir à Bali. Il existe d’autres alternatives et solutions plus sûres et plus fiables, telles que :

• Propriétés à bail : les propriétés à bail sont des propriétés louées par le propriétaire au locataire pour une certaine période, généralement de 25 à 30 ans, avec une option de prolongation. Les propriétés à bail sont légales et sécurisées pour les étrangers, car elles sont réglementées et protégées par la loi indonésienne. Les propriétés en location sont également moins chères et plus faciles à acquérir et à entretenir que les propriétés en pleine propriété, car elles impliquent moins de frais et de procédures.
• Propriétés Hak Pakai : Les propriétés Hak Pakai sont des propriétés accordées par l’État au titulaire pour une certaine période, généralement de 25 à 30 ans, avec une option de prolongation. Les propriétés Hak Pakai sont similaires aux propriétés en pleine propriété, car elles offrent à leur détenteur la propriété pleine et permanente du terrain et de la propriété. Les propriétés Hak Pakai sont également légales et sécurisées pour les étrangers, car elles sont réglementées et protégées par la loi indonésienne. Les propriétés Hak Pakai sont également plus accessibles et abordables que les propriétés en pleine propriété, car elles ont des prix minimum et des tailles plus bas.
• Propriétés de la société PMA : les propriétés de la société PMA sont des propriétés qui appartiennent à une société étrangère, connue sous le nom de société PMA, qui est enregistrée et agréée en Indonésie. Les propriétés de la société PMA sont légales et sécurisées pour les étrangers, car elles sont réglementées et protégées par la loi indonésienne. Les propriétés des sociétés PMA sont également plus flexibles et plus rentables que les propriétés en pleine propriété, car elles permettent aux étrangers de posséder plusieurs propriétés, d’exercer des activités commerciales et de bénéficier d’incitations et d’exonérations fiscales.

Questions fréquemment posées