Si vous envisagez d’acheter une villa ou une maison à Bali pour la première fois, vous tomberez sûrement sur des termes que vous n’avez jamais entendus auparavant. Cela peut sembler un peu intimidant — surtout quand on s’apprête à prendre l’une des décisions financières les plus importantes de sa vie.
La bonne nouvelle ? Vous n’avez pas besoin d’être un expert en immobilier. C’est justement le rôle de votre agent. Mais comprendre quelques notions de base vous aidera à avoir plus de confiance, poser les bonnes questions et éviter les mauvaises surprises.
Termes Essentiels à Connaître Avant d’Acheter à Bali
Une fois ces termes en tête, vous serez mieux préparé pour gérer les contrats, négociations et aspects juridiques de l’achat immobilier à Bali.
“Comprendre les bases de l’immobilier avant d’acheter permet d’avoir l’esprit tranquille — et peut vous faire économiser beaucoup d’argent à long terme.” — Redfin
Voici les plus importants à retenir :
Leasehold (Bail / Droit d’Usage Temporaire)
La forme de propriété la plus courante pour les étrangers à Bali.
Vous louez le terrain et/ou la villa pour une durée déterminée (souvent 25 à 30 ans, renouvelable).
Vous n’êtes pas propriétaire du terrain, mais vous avez le droit de l’utiliser pleinement pendant la période du bail.
Idéal pour vivre ou investir à long terme — mais il est essentiel de vérifier les clauses de renouvellement.
Freehold (Hak Milik – Pleine Propriété)
Disponible uniquement pour les citoyens indonésiens. Cela signifie que vous possédez le terrain et la propriété à vie.
Les étrangers ne peuvent pas légalement détenir un titre freehold, mais certains utilisent des structures alternatives (comme PT PMA ou des prête-noms), qui comportent des risques importants et nécessitent des conseils juridiques sérieux.
PT PMA (Société Étrangère Agréée en Indonésie)
La structure légale la plus sûre pour qu’un étranger achète un terrain et exploite une entreprise en Indonésie.
Une PT PMA bien établie peut détenir un titre HGB (Hak Guna Bangunan / Droit de Construire).
C’est une bonne option si vous voulez investir ou lancer un business (location de villas, coworking, etc.).
Zoning (ITR – Izin Tata Ruang)
La réglementation d’urbanisme à Bali est stricte et en constante évolution.
Elle détermine ce qu’il est possible (ou non) de construire sur un terrain : résidence, hôtel, commerce, etc.
Vérifiez toujours le zonage (résidentiel, touristique, zone verte) avant d’acheter.
Certains terrains avec vue peuvent sembler attrayants mais ne sont pas constructibles.
Nominee Agreement (Contrat de Prête-Nom)
Méthode risquée et non officielle où un citoyen indonésien détient le titre freehold pour un étranger.
Un contrat privé est rédigé pour établir le contrôle réel de l’acheteur étranger.
Bien que courante, cette méthode n’est pas reconnue légalement en Indonésie et comporte de grands risques en cas de conflit ou de revente.
Déconseillée sans accompagnement juridique strict.
Appraisal (Évaluation Immobilière)
Estimation professionnelle de la valeur d’un bien sur le marché.
Utile pour négocier un prix juste ou obtenir un financement (surtout dans les contrats en leasehold).
Contingencies (Clauses Suspensives)
Conditions à remplir avant qu’une vente soit finalisée.
Exemple : une clause d’inspection peut vous permettre de vous désengager si des problèmes structurels sont découverts.
Ces clauses vous protègent, mais les ignorer peut être risqué.
Frais de Clôture (Closing Costs)
Frais supplémentaires à prévoir en plus du prix d’achat :
- Honoraires de notaire
- Taxes
- Vérifications légales
- Traductions pour étrangers
- Services de due diligence
Demandez toujours un détail complet avant de signer.
Acompte (Down Payment)
À Bali, le montant peut varier — surtout pour les étrangers achetant en leasehold.
En général : 10 à 50 % selon le vendeur ou le développeur. Certains acceptent des paiements échelonnés.
Clause d’Escalade (Escalation Clause)
Utile dans les zones très demandées comme Canggu ou Uluwatu.
Elle vous permet d’augmenter automatiquement votre offre si un autre acheteur surenchérit, sans proposer trop dès le départ.
Taux Hypothécaire (Mortgage Rate)
S’applique surtout aux acheteurs locaux utilisant un prêt bancaire indonésien.
Les étrangers achètent généralement en cash, mais certains utilisent des solutions offshore ou des plans de financement proposés par les développeurs.
Lettre de Pré-approbation (Pre-Approval Letter)
Lettre d’une banque confirmant le montant qu’elle est prête à prêter.
Cela s’applique surtout aux Indonésiens.
Pour les étrangers, une preuve de fonds joue un rôle similaire pour appuyer une offre.
En Résumé
Acheter une propriété à Bali est possible et souvent très avantageux, mais c’est différent de l’achat immobilier dans votre pays.
Connaître ces termes vous aidera à :
- Poser les bonnes questions
- Réduire les risques
- Prendre des décisions éclairées
Vous avez d’autres questions ?
Parlez avec un agent ou conseiller juridique basé à Bali et familiarisé avec les lois sur la propriété étrangère.
