Acheter une villa à Bali en tant que citoyen français peut être un excellent choix de vie ou d’investissement. Mais avant de signer quoi que ce soit, il est essentiel de comprendre les implications fiscales — tant en Indonésie qu’en France. Voici un aperçu clair de ce que vous devez savoir.
Ce contenu est fourni à titre indicatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les lois et réglementations en Indonésie et en Australie peuvent changer fréquemment. Bien que nous nous efforcions de maintenir nos informations à jour, certaines peuvent contenir des inexactitudes ou des informations obsolètes. Nous vous recommandons vivement de contacter directement notre équipe pour obtenir des conseils précis et personnalisés pour votre investissement immobilier.
Fiscalité en Indonésie
Bien que les étrangers (y compris les Français) ne puissent pas posséder un terrain en pleine propriété (Hak Milik), ils peuvent investir légalement via un bail longue durée (leasehold), un droit d’usage (Hak Pakai) ou à travers une société à capitaux étrangers (PT PMA). Chacune de ces options implique des obligations fiscales spécifiques :
Taxes à l’achat
- Droit d’acquisition (BPHTB – Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
5 % de la valeur imposable du bien (après un abattement non imposable). - Frais de notaire
Environ 1 à 1,5 % du prix d’achat.
Taxes annuelles
- Impôt foncier et bâti (PBB)
Généralement faible — souvent inférieur à 5 millions IDR/an (env. 300 €), selon la taille et l’emplacement.
Revenus locatifs (si vous louez la villa)
- Impôt final de 10 % sur les revenus bruts pour les non-résidents.
- Si vous passez par une PT PMA, l’imposition peut se faire sur le bénéfice net avec un taux de 22 %, mais les charges sont déductibles.
Fiscalité des sociétés (PT PMA)
- Impôt sur les sociétés : 22 % sur les bénéfices nets.
- TVA (PPN) : 11 %, applicable si vous exploitez un bien en location commerciale via la société.
Fiscalité en France
Même si la villa est située à l’étranger, les résidents fiscaux français doivent déclarer leurs revenus mondiaux et sont soumis à certains impôts en France.
Revenus locatifs
- Vous devez déclarer tout revenu locatif généré à Bali dans votre déclaration annuelle d’impôt sur le revenu.
- Heureusement, la France et l’Indonésie ont une convention fiscale pour éviter la double imposition : l’impôt payé en Indonésie peut être déduit en France.
Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
- Si la valeur totale de vos biens immobiliers dans le monde dépasse 1,3 million d’euros, la villa de Bali sera incluse dans votre assiette IFI.
- L’actif doit être déclaré, même s’il est hors de France.
Plus-value immobilière
- En cas de revente de la villa avec plus-value, celle-ci devra être déclarée en France.
- En Indonésie, la plus-value est soumise à un impôt forfaitaire de 2,5 % du prix de vente brut.
- Grâce à la convention fiscale, vous ne serez pas imposé deux fois sur la même plus-value.
En Résumé
Acheter une villa à Bali est un projet attrayant et potentiellement rentable. Mais en tant que citoyen français, vous devez bien comprendre vos obligations fiscales en Indonésie et en France. La bonne nouvelle ? Avec une bonne structure juridique et des conseils adaptés, votre investissement peut être fiscalement optimisé et conforme.
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